【收租王蝕讓】美孚盈暉薈放售　網傳商場爆水喉　意向價6.8億　較買入價低2.2億　租金回報僅5.3厘

有「收租王」之稱的永倫集團，旗下美孚盈暉薈商場近日在社交平台流傳一段片段，畫面顯示商場疑似爆水喉，有保安員在場推動積水。事件發生之際，該商場正處於放售階段——永倫集團去年委任代理行放售這個位於美孚的三層商場，意向價僅6.8億元，較集團2018年斥資約9億元購入時低約2.2億元，跌幅達24%。若最終以意向價成交，永倫集團持貨七年，帳面將要蝕讓離場。

網傳片段惹關注　商場爆水喉保安員在場處理

根據社交平台流傳的片段，美孚盈暉薈商場地下範圍一度出現大量積水，懷疑涉及水管爆裂，片中可見有保安員在場推動地面積水，畫面引來網民熱議。惟目前未見主流地產或財經媒體就今次事件的具體發生時間、成因或影響範圍作出獨立報道，事件細節暫時僅見於社交平台流傳內容，尚待商場管理方或永倫集團方面正式回應。有代理業界人士早前接受查詢時提到，商場一直存在冷氣系統故障問題，加上租戶流失比例不低，若再加上今次爆水喉風波，難免令外界關注商場的招租及放售前景。

斥資9億買入　如今蝕讓2.2億放售

翻查資料，永倫集團於2018年以約9億元購入位於美孚景荔徑8號、盈暉台基座的商場物業「盈暉薈」，涵蓋地下至二樓的商業部分。該商場於2018年招標放售時，市場消息指原業權方為長江實業（1113）及遠東發展（035），兩間公司早年合作發展美孚盈暉台屋苑，其後將基座商場物業放售，由永倫集團投得。事隔七年，永倫集團去年委任第一太平戴維斯（香港）作獨家代理，以現狀連現有租約放售該物業，意向邀請截止日期為去年10月22日，意向價定於6.8億元，呎價約6,760元。若以意向價計算，較集團當年買入價低2.2億元，跌幅約24%，反映商場物業近年估值明顯縮水。

樓面逾10萬呎　月租150萬vs理想租金300萬

公開資料顯示，盈暉薈商場樓高三層，總樓面面積約10.06萬平方呎，物業設有43個私家車位及10個貨車位，並配備中央冷氣系統及上落貨設施。商場現有租戶類型涵蓋超市、生活百貨、零售、教育、美容及餐飲等民生消費行業，貼近美孚新邨大型屋苑的日常需求。據代理資料顯示，商場目前每月租金收入約150萬元；若單位全部租出，租金收益料可達300萬元以上，換言之現時的出租比率明顯未達滿租水平，與有代理提及的「租客走咗一大半」說法相符。以6.8億元意向價計算，即使按現有租金水平估算，回報率亦僅約5.3厘，回報偏低亦成為市場觀望這宗交易能否順利成交的關鍵之一。

「收租王」連環沽貨　商廈舖位頻現蝕讓潮

永倫集團近年在市場上頻頻沽售物業，早前亦曾放售佐敦兩幢物業、美銀中心全層樓面，以及灣仔商廈連命名權等資產，部分交易同樣涉及蝕讓離場。集團的連環放售動作，被市場解讀為在商業地產估值持續尋底的環境下，寧願提早套現離場，減少長期持有的資金成本及管理壓力。惟今次美孚盈暉薈同時牽涉網傳爆水喉事件，若消息屬實而未能妥善處理，不排除會進一步影響有意競投買家的信心，甚至左右最終成交價能否貼近意向水平。

放售交易對比一覽

綜合而言，美孚盈暉薈今次放售，本身已反映商業地產估值調整壓力，而網傳爆水喉一事再為交易前景添上變數。對永倫集團而言，能否在維持商場正常運作之餘順利找到買家接手，將是接下來需要正面處理的課題；對潛在買家來說，租戶流失、設施老化等因素亦是計算實際回報時不可忽視的風險。這宗交易最終能否以接近意向價成交，仍要視乎後續招標結果及商場管理狀況而定。

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