2026下半年香港商業房地產 大額投資市場展望

宏觀層面，美國聯邦儲備局減息節奏將成為決定市場走向的關鍵變數。倘若減息延後，甚或出現加息，高融資成本會持續壓制商業資產估值與成交意願。
香港家族辦公室政策、專才與非本地學生持續流入，支撐學生宿舍、長租公寓等另類商業物業需求。惟銀行對商業地產貸款態度依舊審慎，市場交易更多依靠自有資金與跨境機構資本推動。若香港銀行同業拆息（HIBOR）逐步回落，將減輕機構收購的融資成本壓力，有利全棟收購與銀主盤成交。

核心甲廈租金企穩回升

甲級寫字樓仍是大額交易的一大板塊。經過持續調整，中環、金鐘的核心甲廈租金已經企穩並回升，而資產價格仍較歷史高位有顯著折讓，大樓層買賣持續活躍。新加坡機構、本地財團、內地自用型企業成為主力買家，既看重核心地段長期抗跌能力，也把握物業的折價機會。

非核心區寫字樓依舊面對空置壓力，單純收租型大額成交有限，只有具翻新升級潛力的物業才能獲得機構出價。
自用需求明顯抬頭，金融、科技、教育機構購入樓層作為總部，相比純財務投資，這類交易對利率波動敏感度更低。
酒店與改造類，另類資產是下半年市場另一大熱點。雖然訪港旅遊業恢復帶動酒店營運改善，但不少舊酒店以折價出售，資本重點並非傳統酒店經營，而是改建學生宿舍、人才公寓，受本地床位缺口帶動，該賽道投資熱度高漲。
工廈大額投資同樣聚焦改造邏輯，具備轉型資料中心、倉儲條件的物業更受青睞，普通舊式收租工廈成交平淡；反觀零售商舖，整體仍處於尋底階段，只有中環、銅鑼灣區極少數優質臨街舖位出現大額承接，大部分街舖估值仍有壓力，大額買賣數量偏少。

資金結構方面，本地財團依舊佔大額成交最大分額，偏好舊樓重建、土地及全棟商業資產；新加坡機構持續加碼，優先布局核心區折價甲廈；內地資本以自用、戰略配置為主，純財務抄底態度審慎。
當前市場資金並不匱乏，但買家評估標準明顯收緊，租約品質、空置水準、改造成本、資本化率成為核心考量，劣質資產即便大幅折價，亦難以完成大額成交。
總體來看，2026年下半年香港商業地產大額投資是「優質資產行情」。核心甲級寫字樓、可改造為宿舍的酒店、具備改建潛力的工廈將主導大宗交易；非核心商廈、傳統街舖維持調整。
雖然長線機構迎來布局視窗，但普漲不會出現，市場由估值博弈，全面轉向現金流與資產品質所驅動。

高偉雄

戴德梁行

執行董事及

香港資本市場部主管