內地生暑假搶租潮 留意各區租金走勢

港府銳意發展香港成為教育樞紐及「留學香港」品牌，由2026/27學年起，各大資助專上院校的非本地生自費就學人數上限，由相當於本地學額的40%，增至50%；資助研究院研究課程的超額收生自資學額上限，亦由100%，增至120%。

宿位供不應求問題持續

根據教育局向立法會提交的文件顯示，本港專上課程非本地生人數，已由2022/23學年的54,500人，升至2024/25學年的79,300人，短短三個學年增加約四成半。
隨著非本地生學額上限進一步提升至五成，預計未來非本地生人數將增多。
不過，香港專上學生宿位嚴重不足。根據立法會文件顯示，2024/25學年全港全日制本地及非本地學生達19.2萬人，然而宿舍單位僅約44,000個。由於非本地全日制學生報讀人數不斷上升，預計宿位供不應求問題持續。
國際高等教育機構Quacquarelli Symonds（QS）在《最佳學生城市2027》報告中指出，雖然港府已經推出「城中學舍計劃」，鼓勵私人市場將商廈、酒店改裝為學生宿舍，但落成速度、成本及地點，將決定宿位能否追上需求。

假如追不上，按目前的招生增長速度，只會逼使學生流入昂貴的私人租務市場。宿位供不應求難於短期內解決，需求亦早已湧向私人租務市場，帶動租金持續上升，更改寫市場常態。

西區租金升勢驚人

以往6月至8月是傳統租務旺季，但今年旺季提早近兩個月，皆因部分內地生為免租金被搶高，早在5月來港搶租盤。
大批內地生來港租樓，帶動租金持續上升，但主要集中在數個區域。綜合市場成交統計，今年6月至8月，屢錄租金或呎租破頂成交，主要來自沙田、大圍、大埔、何文田、紅磡、西環及西營盤等區，皆因鄰近大專院校。
值得留意的是，臨近開學，租盤近乎供不應求，港島半新盤更愈搶愈貴，熱門地段呎租炒上80至90元已非罕見，個別開放式單位呎租更超過100元。
其中，西環、西營盤租金升勢驚人，開放式單位成搶手貨，租金更被搶至超過20,000元。

以翰林峰為例，屋苑3座中層C室，實用面積195平方呎，開放式間隔，早前獲內地生以20,900元承租，呎租107元，月租貼近部分市區兩房水平。
翻查成交紀錄，2025年8月，屋苑同座中層C室，實用面積一樣，月租18,000元。換言之，該類單位租金於短短一年月租大升2,900元，約16.1%。
整體租金方面，最新公布的7月份中原城市租金指數（CRI）報136.34點，按月升1.29%，是2025年5月以來最大升幅。由於CRI反映的是租約生效期內的租金，而非簽約當日的價格，故屬滯後數據。
換句話說，7月至8月搶租潮的成交要待8月及9月的指數才會完全反映。翻查紀錄，中原研究部預計，第三季CRI有望升至138點，因此該指數能否升穿138點將是焦點。

啟德半新盤受追捧

單看7月數據，九龍區升幅冠絕全港，按月升2.21%，相信與紅磡、何文田、九龍塘一帶院校密集有關；新界東租金緊隨其後，按月上升1.47%。雖然港島區租金按月只升0.61%，但首七個月累升6.82%，僅次於九龍區的6.97%。
反觀，新界西按月微跌0.1%，或因該區院校較少，加上租盤供應相對充裕。
不過，單月數據向來波動，難以作準，因此即將公布的8月份數據，有助判斷回軟屬個別現象，抑或分區租金見頂的先行訊號。
內地生租樓，首選自然是鄰近就讀院校的屋苑。不過，隨著內地生持續增多，大學周邊的屋苑供不應求，租金被迅速推高。部分學生因為來港一段時間，熟悉各區，所以轉租其他地區，形成了「無處不租樓」的遍地開花現象。

其中，啟德新發展區最受歡迎，皆因區內全屬近年落成或入伙的半新盤、配套齊全，而且鐵路網絡極其便利，從港鐵啟德站出發，搭乘屯馬綫僅需數站，即可直達紅磡的理大、何文田的都大，又或轉乘東鐵綫前往九龍塘的浸大、城大。

預繳全年租金成常態

為了搶得心儀單位，愈來愈多內地生「一筆過」預繳全年租金，此做法更已漸成市場常態。
業主而言，即時收取全年租金，可免卻追租、遇上「租霸」及斷租等風險，所以更傾向租予內地生。
換言之，本地租客在東鐵綫沿綫及大學周邊屋苑面對的競爭尤其明顯，6月至8月高峰期更甚。
不過，避開鄰近大學校園的屋苑，亦難以避開升勢，其他地區租金也會上升，只是幅度較細。

據CRI成分屋苑數據，以今年首七個月計，各區租金皆升，其中九龍區升6.97%、港島區升6.82%；新界東升3.61%、新界西升2.99%。
學生租務屬季節性需求，租金上升是市場共識。由於開學後便不會再有大批新租客入市，所以第四季租金能否企穩反而更關鍵。
近年租金持續上升，即使踏入淡季亦未見回落。以今年1月為例，本屬傳統淡市，CRI仍按月升0.37%，反映租金有基本因素支持，並非單靠旺季帶動。
不過，美國聯邦儲備局有機會年內加息，加上美國長債孳息率回升，更曾突破5.3厘，創2007年後新高；10年期則升穿4.7厘。

美債孳息率被視為無風險利率，考慮到目前細單位租金回報率報約3.5厘，假如長債孳息率持續高企，部分投資者或將資金轉投債市收息，令樓市投資需求減弱，拖累樓價回落。

預期租金仍繼續上升

事實上，近期樓價交投氣氛轉差，根據差餉物業估價署最新公布，7月私人住宅樓價指數報321.5點，按月跌0.46%，結束13個月連升。雖然樓價有可能因此回落，但部分有意置業者可能由買轉租，反過來為租賃市場帶來新需求。
值得留意的是，即使租金上升，樓價也不一定回升，更可能回落，近年本地樓市下跌週期，正好印證這現象。
原因是，租金反映的是實際住屋需求，樓價則取決於投資回報與資金成本，尤其是高息環境下，兩者可以長期背馳。

展望後市，9月16日將是關鍵，皆因行政長官李家超將公布《香港第一個五年規劃》，並發表《施政報告》。
近期，香港大學校長張翔表示，期望政府進一步放寬非本地生限額至70%，以吸納海外優秀學生。假如政府再度上調限額，而宿舍供應仍按目前進度落成，即沒有加快增加供應，預期租金仍會繼續上升。
除了大專學生外，近年愈來愈多內地人透過各項專才計劃帶同子女來港，除了因為香港整體教育質素較好，更重要的是可避免競爭激烈的內地高考。
隨著香港逐步轉型為亞洲教育樞紐，相信來自學生的租賃需求只會愈來愈大，為租賃市場帶來支持。

新型租屋詐騙黨湧現

由於不少內地生在未抵港前已急尋租盤，故此更容易成為詐騙集團目標，近月更誕生了不少新型騙案。
部分騙徒在小紅書、微信公眾號等社交平台開設帳號，自稱是香港持牌中介，並展示精美單位照片；再以「限時低價」作招徠，務求騙取內地生預繳租金。當收到匯款後，騙徒便立即失聯。
此外，有騙徒訛稱是業主，惟實際是「二房東」，擅自將單位改裝成「劏房」或床位再轉租予內地生。假如被原業主揭發，便有權收回物業；加上由於內地生並非與原業主簽約，所以權益不受保障，更可能被勒令即時搬走，租客須多加留意。