土瓜灣新盤招標試水溫 拆解定價策略與海景變數

發展商近日率先推出十餘伙、實用面積約600平方呎三房連套廁單位進行招標，反映其對整體銷情取態較為審慎。
筆者預期，發展商稍後公布首張價單時，將挑選面積較600平方呎更小、總價更具吸引力的單位登場。
此銷售策略與早前的彩虹區新盤如出一轍，即先推出特定檔次的優質單位招標試水溫，以精確測試市場承接力。

分層定價策略

回顧彩虹新盤銷售手法，發展商先以500至600平方呎的三房單位及總價2,500萬至3,000萬元的四房大戶招標，最終確認市場對1,100萬至1,500萬元的「三房一廁」戶型接受程度最高。
發展商隨即將500餘平方呎的三房單位，納入公開價單並於隨後推售，藉此有效避免首輪未能沽清（一Q清袋）而影響往後銷售動能。

何以見得發展商信心偏向審慎？因首階段僅推出十餘伙單位招標，且屬於啟德及土瓜灣一帶市場供應相對稀缺的約600平方呎三房連套廁戶型，此舉是以少量優質貨源先行測市。
筆者估計，這批招標單位每平方呎售價，有望以約25,000元水平獲承接。
至於後續推出的一房及兩房戶型，參考周邊無海景新盤每平方呎約22,000元的定價，預期項目其餘單位實用呎價將落在22,000至25,000元區間。

海景存遮擋變數

最後，值得買家審慎留意的是景觀變數。項目面向海景方向的右方停車場用地，未來將重建成全新住宅大廈，恐令部分單位的開揚海景受阻。

該地皮即為市建局紅磡庇利街/浙江街發展項目，市建局於2026年7月底正式批出發展合約，由中國海外發展（00688）以69.02億元成功投得。
該項目地盤面積超過81,000平方呎，預計興建兩幢約31層高的住宅大廈，合共提供約1,218個住宅單位，2032年落成。
由於庇利街/浙江街項目坐落於庇利街及保良局顏寶鈴書院東面，比榮光街項目更為臨海，正前方直接面向土瓜灣避風塘，飽覽啟德跑道區及啟德體育園一帶維港景致。
因此，有意入市榮光街項目的買家，必須將未來海景可能受遮擋的風險納入考量因素。