【汀九洋房勁蝕四成】持貨十二年帳輸逾7100萬　呎價挫至兩萬四一線　新界西洋房蝕讓潮未止

據報道，新界西汀九區「星岸」一幢洋房最新以9,988萬元易手，原業主持貨十二年，帳面蝕讓逾7,100萬元，蝕幅約四成，被形容為同類屋苑蝕讓金額最大的個案之一。事件再次引發市場對豪宅資產貶值速度的關注。

成交細節：四房洋房呎價挫至兩萬四

據報道，涉事洋房位於青山公路汀九段「星岸」，屋苑由新鴻基地產發展，2014年落成入伙，共有四座，提供獨立屋及分層單位合共三十多個。涉事單位實用面積4,132平方呎，另連約2,433平方呎花園，屬四房間隔獨立屋，屋苑地段鄰近港鐵荃灣西站，交通尚算便利。單位最新以9,988萬元沽出，以實用面積計算，呎價約24,172元。市場消息指，原業主姓溫，早於2014年以逾1.7億元購入該洋房，當時以普通話拼音登記業主身份，料為內地背景人士；而承接新買家同樣料屬內地背景人士。十二年之間，單位帳面估值蒸發逾七千萬元，反映新界西大型獨立屋市場承受沉重調整壓力，亦折射出豪宅買家結構多年來以內地資金為主的現象。

蝕讓金額計算：撇除印花稅已蝕四成

以原業主2014年購入價逾1.7億元與最新9,988萬元成交價比較，帳面蝕讓金額逾7,100萬元，蝕幅約42%，即約四成。若計入原業主入市時支付逾1,400萬元印花稅，以及買入賣出期間涉及的佣金等開支，實際虧損金額將進一步擴大，意味原業主由買入至轉手期間，資產貶值幅度遠超一般預期，單憑物業升值已難以覆蓋十二年來的機會成本。市場人士指，此宗個案料是「星岸」屋苑歷來蝕讓金額最高的成交紀錄之一，亦是新界西獨立屋近年罕見的大額蝕讓案例，涉及金額之巨，足以在同區多次換樓。

持貨年期背景：十二年未能跑贏市場周期

原業主2014年入市時，正值香港樓市上升周期尾段，豪宅及獨立屋價格處於高位，不少內地買家當時積極吸納新界西大型住宅資產。然而過去十二年間，市場先後經歷按揭息率上升、跨境資金流向轉變，以及區域發展定位變化，令新界西部分大型獨立屋的吸納力不如預期。持貨十二年仍要大幅蝕讓離場，反映單憑長時間持有並不保證資產升值，尤其是面積龐大、總值高昂、客路相對狹窄的獨立屋產品，流動性及重售彈性均遜於一般住宅單位，一旦遇上市況逆轉，業主往往要大幅減價才能覓得買家接手。

同類蝕讓個案：屋苑及區內洋房屢見帳輸

翻查資料，「星岸」屋苑過去已有多宗洋房蝕讓成交見報，當中亦有單位持貨約十年後，以約6,200萬元沽出，扣除稅款及基本使費後，估計實蝕逾8,100萬元，蝕幅逾四成半，與今次個案的持貨年期及蝕讓模式相近。區內另一臨海豪宅屋苑亦曾錄得洋房群組以約6億元易手，原業主持貨十二年後蝕讓達四億元離場；該批洋房丟空多年，最終由新買家斥資翻新重新包裝推出市場。多宗個案顯示，新界西大型獨立屋及豪宅洋房近年蝕讓現象並非單一事件，而是反映同類資產在持貨周期拉長後，仍難逃估值大幅回調的共同命運，尤其是面積特大、總價偏高的獨立屋產品，買家基礎本身有限，一旦市況轉弱便難以守價。

樓市分析：大額資產貶值敲響市場警號

市場人士分析，獨立屋及大面積洋房單位總值高、潛在買家基礎較窄，一旦遇上經濟環境轉弱或資金鏈收緊，業主往往需要大幅減價才能促成交易，蝕讓幅度亦較一般中小型住宅單位明顯。對比過去數年新界西及九龍豪宅市場的個案，蝕讓金額動輒數千萬元甚至以億元計算，已非個別現象，而是反映大額資產在利率上升周期及跨境資金收縮下，承受較一般住宅單位更大的估值調整壓力。此類個案亦提醒投資者，豪宅資產的帳面升值並非必然隨時間遞增，持貨年期長短與最終回報未必成正比，置業及投資決策仍需審慎評估區域供求、利率走勢及資產流動性等因素，避免單憑過去升勢假設未來表現。

十二年光景，由豪宅置業變成帳面蝕讓逾七千萬元的教訓，再次提醒市場大額資產的風險不會隨時間自動消散。面對新界西獨立屋市場流動性偏弱的現實，下一個願意接貨的買家，又會如何計算這盤數？

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