2019年樓市大洗牌 納米樓競爭大 細價樓現反彈｜香港樓市
朋友： 外圍因素始終好難估。
筆者： 侵侵實在太難捉摸。
朋友： 咁加息呢？
筆者： 未必咁快會加，美國自己經濟都暗麻麻。
朋友： 咁又係，大陸經濟都唔係咁好，可能都會放水。
筆者： 可能又會再谷起資產泡抹。
撰文：1%Anthony ｜圖片：新傳媒資料庫
居二市場
以前很多前輩說，居屋沒有投資價值，不要買！
過去幾年，居二市場升到顛，跌到一地眼鏡碎！
幾個原因令居二市場爆升：（一）私樓升得太急買唔起；（二）政府推出白居二，還要升級至恆常化；（三）買家唔識計折扣率中伏。頭兩個原因都係Common Sense，不詳談了。
第三個原因，買家缺乏買樓經驗，見到未補地價居屋價錢比私樓平，就飛身撲埋去，唔知道每個居屋屋苑都有不同折扣率，計埋折扣率隨時貴過私樓。
或者是因為買家無知，又或者是因為私樓樓價太貴買家冇得揀，總之就不斷創新高，例如6折買入，賣7折、8折，賺幅高過私樓！
然而去年政府落實推出「居屋售價與市場脫勾」一招，買家頓然醒覺，知道自己買貴嘢，中伏！
於是居二市場首當其衝，率先下跌，預期到了2019年，仍會繼續下跌，當市場上不斷有5.2折居屋，4.2折綠置居，為甚麼要8折搶二手居屋呢？
細價樓市場
以前很多前輩說，大單位供應少，相比細價樓，看高一線。
過去十多年，筆者與學員戰友主攻細價樓，升幅跑贏大市，如果再計及槓桿，升幅更遠遠拋離。
由於細價樓入場門檻低，自住的話可以借盡8至9成，成為追捧對象。
樓市逆轉，不少專家認為細價樓防守力弱，跌幅會比較大，但事實卻非如此。
今次跌浪，細價樓都有跟跌，但跌幅比想像中小，近期的成交價，距離2016年低位仍然有很大的距離。
甚至很多上車屋苑，包括大家熟悉的沙田第一城、河畔花園、得寶花園、美居中心、屯門市廣場、嘉湖山莊等。
除了個別極端例子，無法跌落3字頭，9成按揭的門檻，跌到4百萬頭，就見到有用家、投資者搶購。
居屋攪攪珠結果公佈後更見買家回流，成交價率先見到反彈。
當然，貿易戰停火的蜜月期後，外圍可能會再次出現震盪，可能再有一波跌浪，但估價跌幅不會太深，最早出現承接，明年下半年可望率先反彈。
中高價樓市場
之前新盤求價不求量，荃灣一房都賣過千萬，中高價樓被搶高。
由於未來新樓供應量多，再加上政府推出空置稅，部份發展商有出貨壓力。
如果個個發展商都以凱匯為榜樣，唔介意賣平少少，最緊要快快賣晒，明顯對二手中高價樓市場，會做成一定壓力。
當然要覙乎發展商的取態及招數，不少發展商都奇謀盡出，慕求令到價錢看上去沒有跌，例如以招標形式賣樓、先住後付等，讀者可以留意往後的新盤推盤策略，從而評估中高價樓的走勢。
納米樓市場
過去幾年令人大跌眼鏡的，少不了納米樓！
樓價升得急，很多發展商都開細則壓低樓價，有發展商推出面積小於200呎，甚至只有128呎的龍床盤。
但最近幾個新盤的銷情來看，這招在跌市似乎不是太Work，滯銷！
對於納米樓，不同的人有不同的定義，筆者一向不喜歡用呎數去衡量，難以定界，筆者會用間格劃分，開放式就是納米樓，一房或者可以間到一房的，不算太納米，筆者覺得較為穩陣。
未來納米樓的壓力的確幾大，不過勝在收租回報高，相信有一定捧場客。
然而市場上納米樓的供應越來越多，劏房亦越來越多人做，競爭甚大。
地區市場
傳統經驗是，供應多的地區樓價會跌得較多。
例如很多前輩說將軍澳、屯門元朗供應多跌得勁，又跌眼鏡！
然而在樓市辣招之下，又被扭曲了！
由於辣招鎖死了二手放盤，整體供應少，即使新樓多，只要價錢不是太離地，市場是可以完全消化的。
其中最明顯的例子是將軍澳，將軍澳南眾新盤推出的時候，溢價高開，反而推高了區內樓價，之前日出康城的晉海、LP6，亦沒有將區內的樓價壓下，反而更高，屯門元朗今年都有新樓盤，但都未見有影響二手的情況。
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