【供樓抵過租樓】半數供樓日子免息秘訣|樓市點睇 | 物業按揭

【供樓抵過租樓】半數供樓日子免息秘訣|樓市點睇 | 物業按揭

供樓樓市點睇】過去多年,筆者發現很多香港人不願意供樓,認為孭上30年樓債,只會淪為樓奴。事實上,只要善用轉按計劃,在30年供樓途中,有15年可以免息,做個輕鬆業主。

撰文:子非魚|圖片:新傳媒資料庫、unsplash

轉按有首年供樓免息的效果

銀行按揭罰息期一般是兩年,其後便可以放棄舊計劃,轉按到另一間銀行。

現時按揭利率普遍為一個月銀行拆息加1.23厘(即H+1.23厘), 封頂利率為最優惠利率(P)減2.75厘(即P-2.75厘;或大P則是P-3厘),實際按揭利息均為2.375厘。

銀行為吸納新顧客,只要轉按到該銀行便會贈送現金回贈,目前最高為貸款額2.1%。

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倘若透過按揭代理轉介到銀行,並繳交轉介信予銀行按揭專員,更有機會獲得按揭代理額外獎賞,令總現金回贈提升至約2.45%。

由於現金回贈比率高於按揭利率,因此轉按實際有首年供樓免息的效果。如果每兩年罰息期過後重複轉按,便彷如每兩年都有一年供樓免息。

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【供樓・樓市點睇】圖片:unsplash

現金回贈率三年間倍升

換言之,30年供樓期間,便有15年是免息供樓。用這個角度來看,便不會感到供樓等於淪為樓奴。

為何銀行願意付出高額回贈吸客?政府推出多項「辣招」打擊樓市,樓市成交萎縮,而按揭業務是銀行命脈;由於按息下行空間近乎沒有,銀行為了搶按揭市佔率,便從現金回贈率入手。

三年前按揭的現金回贈率只是1%,現時則高達2.1%,升幅驚人,未來幾年情況料持續,因此不缺轉按賺錢時機。

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有人可能問,如果在息率上升週期,轉按即是放棄舊銀行的按揭計劃,供款豈不會上升?

事實上,現時按揭計劃為H+1.23厘,封頂利率為P-2.75厘,如果只是H及P上升,新按揭計劃與舊按揭計劃實際上沒有分別,轉按不會導致額外利息負擔。

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【供樓・樓市點睇】圖片:unsplash

轉按實際有賺

但如果是1.23厘這部分上升,例如升至1.3厘,轉按的確要負擔更多利息。

去年銀行輕微調升最優惠利率,封頂利率亦略升0.1厘,實際封頂利率由2.275厘上調至2.375厘,當時很多顧客查詢: 「如果本身供2.275厘,轉按後變成2.375厘,應不應繼續轉按?」

筆者用一個例子解答之,假設貸款額400萬元,轉按利率上升0.1厘,相當於每月供款多200元。惟400萬元貸款額現金回贈98,000元,扣除5,000元律師費,則有93,000元落袋,於是每月供款多200元,便顯得微不足道。

而且假設H按下跌至低於封頂利率,那麼現時H+1.23厘計劃,便較兩年前的H+1.3厘至H+1.4厘為便宜。至於轉按實際程序;有甚麼技巧可以賺得更多?有甚麼需要注意?筆者日後將一一分析。

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【供樓・樓市點睇】圖片:新傳媒資料庫

編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址:https://starpagency.com/