把握樓價上升週期「一開二」 四招秘技提高物業估價｜樓市點睇
假如業主本身入息是足夠通過銀行壓力測試，轉按時應該借盡按揭成數。物業估價愈高，套現便愈多。但有甚麼方法可以拉高估價？筆者將會講解幾招秘訣。
提高物業估價招式一：尋找估價行最多的銀行
銀行是根據估價行評估物業價值，有些只用一間估價行，有些用數間，甚至十幾間。銀行合作估價行愈多，拉高估價機會便愈大。計算物業價值並非只有一條公式，十幾間估價行中，只要有一至兩間估價與客人意向價不謀而合，銀行便能用該價，作為樓價去計算按揭成數。
業主轉按到這些合作估價行較多的銀行，再找相熟按揭專員協助「quote盡」價格，是物業「一開二」的成敗關鍵。
提高物業估價招式二：留意近期屋苑高成交價
銀行估價參考歷史成交價，少不免有些許滯後，儘管報紙已報道某些單位破頂成交，但銀行估價普遍未能及時反映，屋苑同類單位估價可能仍未到位。業主可以如何拆解？方法是做土地查冊（land search），查閱該破頂成交單位是在哪一間銀行獲批按揭，而這間銀行估價定必計入該屋苑破頂成交因素，將滯後影響減至最低，估價必然是最高。
提高物業估價招式三：留意近親轉讓成交
屋苑偶然有些低市價成交個案會影響業主單位估價，很多時都是內部轉讓，例如父母將物業「轉名」給子女；或是聯名業主為了慳印花稅而「甩名」。估價行估價時，由於不能確定低市價成交是不是因為「轉名」所致，一般會持保守態度，仍會納入作估價參考，導致估價偏低。
這時候，業主如果主動查冊，並查出低市價成交源於內部轉讓，把資料轉交銀行按揭專員，向估價行爭取較高估價，往往可得償所望。如何從查冊得知成交是不是「轉名」？如果是聯名單位「甩」一個名，容易從查冊中發現。不過，如果是A君轉給B君，則因內部轉讓在律師樓，一般是直接做轉讓契，而不會有買賣合約註入土地註冊處，因此查冊見有轉讓契而沒有買賣合約，便可知這是「轉名」交易。
提高物業估價招式四：提高租值可谷大估價
如果持有的是出租物業，提高租值有助谷大估價。這是因為估價行，除了採用「直接比較法」（即比較同類成交）作為估價外，也可用「投資估價法」作為評估。「投資比較法」是利用租金作為評估樓價，因此一份高租金的租約並已打釐印，把這份租約交給估價行，有助爭取較高估價。
另外，裝修和維修可以增加物業價值。如果單位曾經豪裝並添置名貴傢俱，轉按時不妨拍照交予估價行，以爭取略高估價。例如曾豪裝80萬元，假設估價行打五折，便能把估價提升40萬元，六成按揭可以套多24萬元，便相當不錯。
編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/
太古城上月最新放盤叫價是多少？
太古城上月最新放盤叫價大約…各區樓市買賣詳情請看。
九龍區有哪些大型屋苑放盤呎價最低？
九龍區不少受歡迎的大型屋苑呎價對比上月都有回落…各區樓市買賣詳情請看。
