銀行削按揭回贈 甩名轉按有對策 轉按回贈有1.5%|子非魚|經一專欄

銀行削按揭回贈 甩名轉按有對策 轉按回贈有1.5%|子非魚|經一專欄

【按揭回贈・經一專欄】銀行近月大削按揭現金回贈,尤其是轉按交易,令到業主享受優惠減少。惟如果轉按兼「甩名」,普遍銀行視之為新買賣,會給予較高按揭回贈,以400萬元貸款額計,最多可達80,000元。

撰文:子非魚|圖片:unsplash、新傳媒資料室

銀行削按揭回贈

是次銀行削轉按回贈行動,由滙豐銀行於6月時率先展開,由2.1%減到1.5%,其後再減至1%。其他銀行陸續跟隨,恒生銀行8月更進一步把轉按回贈減至0%,但新買物業回贈仍維持1%。一般銀行現金回贈分為轉按和新買回贈,兩者回贈率不同。以中銀香港為例,截至上週六(8月31日)止,轉按回贈為1.5%;但新買物業,無論是一手或二手,都是2%或以上。

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以中銀香港為例,截至上週六(8月31日)止,轉按回贈為1.5%;但新買物業,無論是一手或二手,都是2%或以上。圖片:新傳媒資料室

若業主轉按同時進行「甩名」或「轉名」,銀行是怎樣計算回贈呢?原來法律上,「甩名」被當成是一種買賣,故此普遍銀行亦視之為新交易,會給予較高回贈,而不是較低的轉按回贈。

恒生為例,由於「甩名」被視作新買交易,回贈是1%而不是0%。

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以恒生銀行為例,由於「甩名」被視作新買交易,回贈是1%而不是0%。圖片:新傳媒資料室

有業主問:「如果甩名後,借款人不變,是不是也當是新買?」假設物業是夫妻聯名,丈夫做借款人,後來妻子「甩名」給丈夫,丈夫維持借款人身分,但按揭須重新申請,亦須再到律師樓做買賣合約,故此屬於新交易,銀行會給予新買物業回贈。「甩名」律師費比較貴,原因是雖然交易是夫婦雙方,但其實也是雙邊買賣,律師既代表買方,亦代表賣方,所以是雙重律師費。

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「甩名」律師費比較貴,原因是雖然交易是夫婦雙方,所以是雙重律師費。圖片:新傳媒資料室

買賣物業一般律師費介乎5,000至6,000元,「甩名」便須預算7,000至8,000元。最近政府對於新買物業,也徵收了300元附加費。亦有業主問:「如果我留在原銀行搞甩名,不轉按到新銀行,是否仍需要繳付律師費?」由於這是一樁新買賣,要重做買賣合約和轉讓契,律師費仍須繳付。

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買賣物業一般律師費介乎5,000至6,000元,「甩名」便須預算7,000至8,000元。圖片:新傳媒資料室

轉會最多可借九成按揭

而且,在條款變更下,按揭亦需要重新申請,就算是留在原有銀行,都要重新提供入息證明。因此,反正無論如何都要提供入息證明和上律師樓,而轉會至新銀行可賺取現金回贈,原銀行則沒有這個優惠,故此一般「甩名」都會順便轉會到新銀行。由於「甩名」是當成新買賣,故重造按揭套現,最高可以借盡九成,還款期30年。

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無論如何都要提供入息證明和上律師樓,而轉會至新銀行可賺取現金回贈。圖片:新傳媒資料室

舉個例子,假設聯名物業於三年前以300萬元買入,現在升值至400萬元。以400萬元來「甩走」50%業權,印花稅只計100元,但可以造足九成按揭,借盡360萬元,年期最長為30年。不過,假設是普通轉按套現,最盡只可借八成,還款期25年。以上述例子,如果不是「甩名」,樓價升到400萬元時,純轉按最多只能借320萬元,還款期為25年。筆者建議,業主「甩名」時可配合轉按,借盡資金,為「物業一開二」做準備。

編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。