銀行削按揭回贈 甩名轉按有對策 轉按回贈有1.5%｜子非魚｜經一專欄

撰文：子非魚｜圖片：unsplash、新傳媒資料室

銀行削按揭回贈

是次銀行削轉按回贈行動，由滙豐銀行於6月時率先展開，由2.1%減到1.5%，其後再減至1%。其他銀行陸續跟隨，恒生銀行8月更進一步把轉按回贈減至0%，但新買物業回贈仍維持1%。一般銀行現金回贈分為轉按和新買回贈，兩者回贈率不同。以中銀香港為例，截至上週六（8月31日）止，轉按回贈為1.5%；但新買物業，無論是一手或二手，都是2%或以上。

若業主轉按同時進行「甩名」或「轉名」，銀行是怎樣計算回贈呢？原來法律上，「甩名」被當成是一種買賣，故此普遍銀行亦視之為新交易，會給予較高回贈，而不是較低的轉按回贈。
以恒生為例，由於「甩名」被視作新買交易，回贈是1%而不是0%。

有業主問：「如果甩名後，借款人不變，是不是也當是新買？」假設物業是夫妻聯名，丈夫做借款人，後來妻子「甩名」給丈夫，丈夫維持借款人身分，但按揭須重新申請，亦須再到律師樓做買賣合約，故此屬於新交易，銀行會給予新買物業回贈。「甩名」律師費比較貴，原因是雖然交易是夫婦雙方，但其實也是雙邊買賣，律師既代表買方，亦代表賣方，所以是雙重律師費。

買賣物業一般律師費介乎5,000至6,000元，「甩名」便須預算7,000至8,000元。最近政府對於新買物業，也徵收了300元附加費。亦有業主問：「如果我留在原銀行搞甩名，不轉按到新銀行，是否仍需要繳付律師費？」由於這是一樁新買賣，要重做買賣合約和轉讓契，律師費仍須繳付。

轉會最多可借九成按揭

而且，在條款變更下，按揭亦需要重新申請，就算是留在原有銀行，都要重新提供入息證明。因此，反正無論如何都要提供入息證明和上律師樓，而轉會至新銀行可賺取現金回贈，原銀行則沒有這個優惠，故此一般「甩名」都會順便轉會到新銀行。由於「甩名」是當成新買賣，故重造按揭套現，最高可以借盡九成，還款期30年。

舉個例子，假設聯名物業於三年前以300萬元買入，現在升值至400萬元。以400萬元來「甩走」50%業權，印花稅只計100元，但可以造足九成按揭，借盡360萬元，年期最長為30年。不過，假設是普通轉按套現，最盡只可借八成，還款期25年。以上述例子，如果不是「甩名」，樓價升到400萬元時，純轉按最多只能借320萬元，還款期為25年。筆者建議，業主「甩名」時可配合轉按，借盡資金，為「物業一開二」做準備。

編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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