放寬首置客按揭成數 按揭保險勢拆牆鬆綁

放寬首置客按揭成數 按揭保險勢拆牆鬆綁

財政司司長陳茂波早前表示,將會針對性地協助年輕人上車,包括放寬按揭保險,協助未能承擔首期的人。筆者估計,10月特首林鄭月娥發表之施政報告中,600萬至1,000萬元住宅將放寬首置客按揭成數,屆時這些物業升值幅度將跑贏大市。

撰文:子非魚 |圖片:新傳媒資料室、何柏基攝

放寬首置客按揭成數

近日財爺再次「出口術」,筆者認為今次狼真的來了,而時間應是下週三(10月16日)發布的施政報告。陳茂波表示為避免對金融體系造成衝擊,全面放寬按揭成數並不可能,只會考慮放寬按揭保險部分。現時400萬元或以下住宅,最多可以申請9成按揭——當中銀行按揭成數為六成;其餘三成則由按保公司擔保,業主須額外繳付保費。400萬至600萬元住宅,按揭成數最高八成;600萬元以上按揭保險便不適用,銀行最高只借六成,上限為500萬元;1,000萬元或以上住宅,按揭成數最高五成,不設貸款額上限。

《施政報告》計劃放寬香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限,詳看:【施政報告2019】首次置業800萬樓可借9成按揭

財政司司長陳茂波 子非魚
圖片:何柏基攝

筆者估計,是次放寬按揭成數,實際操作為將高成數按揭適用貸款額推高,由現時600萬元,調升至1,000萬元,即600萬至1,000萬元按揭成數,將由現在六成調升至七成至八成,並取消500萬元貸款額上限。倘若落實,在「上車」門檻減低下,筆者估計600萬至1,000萬元物業升幅將跑贏大市。舉個例子,以往800萬元物業,最多只可以借六成,首期為320萬元。如果放寬按揭成數上限至八成,首期降至160萬元,令到不少年輕專業人士都能夠負擔,因而令這價格水平之住宅受到追棒。

若果財政許可,業主不妨斥資800萬至1,000萬元價格,買入二手市區兩房單位,一家幾口居住,毋須屈就細單位,相信民怨會有所舒緩。筆者歡迎是項措施——雖然現時年輕人的訴求不只是房屋,而是更深層次的理想,但不得不承認,房屋對他們而言是非常重要的民生項目。至於1,000萬元以上住宅,應否放寬按揭保險成數?筆者認為機會較微。原因是財爺主要是冀舒緩年輕人上車問題,而1,000萬元以上住宅不屬上車盤。始終政府取態仍然是遏止樓市升勢為主,較昂貴物業放寬成數便有違原意,政治不正確。

千萬物業難放寬成數

不過要留意,放寬按保成數後,壓力測試要求也會提高。例如800萬元樓,現時最多只可借六成,以30年還款期計算,每月入息47,000元便可以順利上車;但如果可借足八成,入息要求便增至62,000元。筆者也建議財爺,如果放寬600萬元或以上住宅按揭保險,必須是「真首置」才可以申請,即過去未曾買樓。部分人會自製首置名額,詳看:自製首置名額 甩名慳稅70萬元

現時首置定義是名下未持有物業;而持有物業的人可以透過甩名或轉名,將業權賣予配偶,回復首置身分後,再以優惠買樓。若果這些「假首置」再買1,000萬元樓,並申請高成數按揭,便違反了政府助年輕人「上車」初衷。最後,政府也可以考慮把印花稅納入貸款額,讓業主分期供款。以800萬元住宅為例,印花稅支出達30萬元。但如果貸款額可以分期繳付,年輕人上車時間表便可以大大提前。