新例放寛按揭成數 魔鬼在細節|子非魚

新例放寛按揭成數 魔鬼在細節|子非魚

放寬按揭成數規限的確能讓不少年輕人——尤其是專業人士「上車」。若要買一層700萬元的黃埔花園兩房單位,首期只需70萬元,月供約25,000元,感覺好像走入了時光隧道,回到從前。

撰文:子非魚|圖片:新傳媒資料室、Getty Image

有人或會批評,70萬元買一層樓,背負逾600幾萬元債務,其實買樓負擔沉重情況並未改善。此言差矣,須知通脹逐年上升,債務實質價值(real debt)會貶值。假設通漲率為3%,20年後,雖然業主仍月供26,000元,但只等於今天14,000元購買力。而且,就算市民不背負供樓債項,亦不代表無債一身輕,因為他們仍要租樓。

放寬按揭成數規限的確能讓不少年輕人——尤其是專業人士「上車」。若要買一層700萬元的黃埔花園兩房單位,首期只需70萬元,月供約25,000元,感覺好像走入了時光隧道,回到從前。

供樓仍然是最好選擇

現時租樓回報率約3%;供樓按揭利率只約2%,尚未計算現金回贈、高息戶口、扣稅等好處,在按揭利率低於租金回報率下,供樓仍然是最好選擇。只要供得起,債務賬面值(nominal value)不是負擔,只是數字而已。然而,若市民打算「上車」,需先要留意壓力測試。以前首置人士買樓,每月供款不能超過入息50%;壓力測試後(利率在現水平加3個百分點),每月供款不能超過入息60%。

以貸款額600萬元、按息2.625%計算,入息最少須52,000元以上。新政策出台後,毋須壓測亦可申請高成數按揭,入息要求便降至43,000元。即家庭月入只要達43,000元,繳付首期70萬元,便可以住700萬元黃埔花園兩房了。惟要留意,雖然按證公司容許首置客毋須壓測,照申請高成數按揭,但據筆者了解,部分銀行仍會進行,未必全跟足監管機構做法。因此,如果入息未能通過壓測,建議先去銀行申請按揭預先批核,以策萬全。另外,如做九成按揭,佣金收入是不計算入息中。

幾個月前市建局「煥然懿居」也出現同樣情況,當時按證公司宣布整個屋苑都可申請九成按揭,毋須壓測。最初銀行不跟從,準業主遭銀行拒批貸款。幸好,其後銀行最終妥協,被請「食檸檬」客戶也獲得重批。因此,筆者估計銀行就算最初不跟從按證公司做法,但最終都會妥協。

銀行或免首置客壓測

事實上,筆者獲悉某大行已同意跟隨按證公司豁免壓測做法,但準業主首先必須是首置客,即當刻名下沒有其他物業;其次是擔保人也不可有其他按揭在身;否則,便不能豁免。要留意一點,如果借款人或擔保人有其他按揭在身,便需要進行壓力測試。如果按揭成數超過七成,壓測前及壓測後供款與入息比率(DSR)不是以50%及60%計算,而是以35%及45%計算,準業主需要計好數才去簽約。

近期銀行出現「大塞車」情況,很多準業主雖然成功申請或獲批按揭,新政策推出後,卻紛紛要求重批,令銀行要處理海量重新申請個案。短期內打算買樓人士,要留意未來幾個月批核時間會較長,有銀行甚至說要三個月時間才能審批高成數按揭,故此買樓時,買家應向賣家爭取成交期延長至三個月,預多時間便萬無一失。至於轉按,能否採用最新按揭政策?800萬元以下住宅能否轉按套現,借足九成?按證公司說不行,但其實也有破解方法,下回再分解。