買新樓按揭攻略 零補錢甩走發展商二按|子非魚

買新樓按揭攻略 零補錢甩走發展商二按|子非魚

政府10月宣布放寬按揭規限,1,000萬元以下物業最高可借八成至九成,惟僅適用於新買物業按揭;轉按的話不能套現,只能轉走貸款餘額,但可以享受高成數按揭,對於希望甩走發展商二按的業主們,已是莫大的福音。

撰文:子非魚 |圖片:新傳媒資料室

未有新按揭措施前,600萬元以上物業最多只可以借六成,幾年前「上車」的業主,如果首期不足,又想買超過600萬元的樓,選擇空間並不多。 兩年前,A先生擬買入一層800萬元新樓,他只得兩條路走:一是申請發展商一按借足八成(640萬元)。 二是先向銀行申請六成一按(480萬元),再向發展商借兩成二按(即160萬元),合共640萬元貸款額。

以往轉按有難度

發展商二按首兩年至三年一般均是低息蜜月期,其後利息頗為驚人,一般較最優惠利率(以細P計是5%)為高。 因此大部分業主均希望在蜜月期死線前,成功轉按至銀行甩走二按,避開高昂的利息開支,重回低息按揭懷抱。 按揭新例推出前,想從發展商二按全數轉按到銀行,可謂非常困難。 套用上述A先生例子,其物業兩年間由800萬元升至1,000萬元,舊例下如轉按至銀行的話,1,000萬元最多只可以借五成按揭,即500萬元。 但由於A先生兩年間只供甩20萬元,尚有620萬元貸款餘額,如果要轉按至銀行,需要補120萬元,才可以甩走發展商二按。

買新樓按揭攻略 零補錢甩走發展商二按|子非魚

往時遇到這些客人,筆者旗下按揭轉介公司都會盡力向銀行爭取最高估價,務求借到盡減低補錢額,惟估價始終不能過分偏離市價。 就算爭取到估價1,060萬元,最多只能借多30萬元,業主仍須補90萬元,未能以「零補錢」方式甩走二按。 不過,按揭新例推出後顛覆以往遊戲規則。就算轉按不能套現,只能轉走按揭餘額。 但由於可以採用新按成數,A先生最終可以達致「零補錢」。 因為其欠銀行及發展商一共620萬元,這筆貸款餘額對應樓價1,000萬元僅62%,較銀行可接受最多八成按揭(80%)為低,意味可以全筆轉按至銀行,甩走二按享受低利率。

通過壓力測試必要條件

有業主問:「A先生能否借盡800萬元,即轉按620萬元餘額之餘,再套現180萬元?」 正如筆者多番強調,新按揭政策下只能轉走貸款餘額,就算按揭上限是800萬元,亦不能借盡。 除非業主物業是600萬元或以下,則可以沿用舊例,經按揭保險轉按借八成兼套現。但有一點要留意,如果進行這種操作,需要通過壓力測試,而且是用舊例下的基準。

即如果沒有其他按揭在身,每月供款不能超過入息50%,以及加息3厘後,每月供款亦不能超過入息60%。 倘若樓價超過1,000萬元,業主想甩走發展商二按會不會遇到困難? 如果只是稍微超過,可以嘗試尋找銀行壓低估價至1,000萬元以下,便可以享受最高八成按揭。 按證公司也會自行估價,並保留最終決定權。

編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。