夫婦月入20萬元!亞洲及英國都有樓!投資直債回報近10厘|諗sir

夫婦月入20萬元!亞洲及英國都有樓!投資直債回報近10厘|諗sir

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讀者夫婦月入20萬元,亞洲及英國都有樓,想請教諗Sir債基取代一些物業是否划算?

撰文:諗sir|圖片:諗Sir提供

諗sir:

本人和太太有仔有女,去年買入1,200萬元朗三房新樓,八成上會。早年幸運加上努力,現時生意月入20萬元。當然近半年社會不穩定,月入已由高峰時降低,估計未來收入能維持現在水平。工作緣故,在亞洲及英國都有樓,而英國樓打算日後讓小朋友負笈英國時使用。本人有以下投資組合,希望得到意見如何優化:

  • 在青衣擁有一間已補地價居屋,市值500萬可隨時出租,暫時讓家人居住。
  • 另在日本難波擁有單位,租金收入80,000日圓,惟地舖丟空,投資額約267萬元。
  • 另擁有泰國樓,自用;另擁有英國樓,每月收租10,000元。

經保險從業員朋友介紹,有款萬用壽險一次支付50萬元,槓桿450萬元,六年回報達一倍,可否買?用債基取代一些物業是否划算?

讀者張先生

買直債可取代萬用壽險

讀者收入不俗,可以考慮投資直債。買直債可取代萬用壽險。其實保險公司收取客戶保費後再投資直債收息。友邦保險(01299)年報已公告近70%客戶保費來投資直債,為何自己不直接買入直債?

借錢買直債回報近10厘

當然不少學生無買,主因直債入場門檻一般為156萬元,適合撇除自住物業外,整副身家達500萬至1,000萬元人士投資。而保險入場門檻較低,10萬至50萬元有交易,成了不少人取代性選擇。讀者提供資料顯示,購買該份保險,銀行提供450萬元融資。

借了450萬元,利息2.575厘,年支付利息成本106,875元。三年後如退保,取回5,473,407元,減去三年利息支出及償還450萬元的銀行融資,實際取回5,473,407元— (3年×106,875元)— 4,500,000元 652,782元。再減50萬元本金,淨賺152,782元。

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三年時間50萬元回報約30%

三年時間用50萬元,淨賺152,782元,回報約30%,已較不少投資產品優勝。此類保險在年頭時侯才做到,有時更要支付貸款介紹費,因為抵押保險合約去銀行借錢,僅對客戶有利而對銀行增添麻煩,落銀行分行或保險經紀詢問恐怕浪費不少時間。

雖現時加息風險低,但買入保險鎖定三年時間欠缺靈活性,故不少人考慮用槓桿投資直債,一樣做到接近10厘年回報。假設投資由瑞士信貸(Credit Suisse)發行的債券,以六成首期上會,年息2.5厘,回報為(9,560美元— 3,000美元)/ 80,000美元 = 8.2厘。

讀者資產現淨資產計有約1,000萬元,三至五年後可滾存至2,000萬元或更多。這類朋友要考慮將資產分布全球。筆者較屬意泰國和英國。英國是世界公認的財富儲存中心,不少人將仔女送往英國生活,坐言起行總比空談有說服力。

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圖片:諗Sir提供

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。

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