沒正職也可申按揭?成數取決於淨資產水平 樓價下跌利用槓桿撈平貨|子非魚

沒正職也可申按揭?成數取決於淨資產水平 樓價下跌利用槓桿撈平貨|子非魚

香港人苦苦上班,有群人士則透過槓桿投資股市、債市或樓市,利息及租金收益率遠高於借貸成本,靠這些被動的息差收入已經達致財務自由,夠過愜意的生活,從而提早退休。不過近日樓價下跌,這群人士再度出擊撈平貨,將財富推升至另一境地。

撰文:子非魚|圖片:Unsplash

筆者有位朋友早於千禧年已入市炒股,憑眼光準、高槓桿,以刀仔鋸大樹方式,靠股息收入安享舒適生活。近月樓價下跌,已脫離打工仔生活的他,突然想入市低位撈貨,但又不想以真金白銀入市,遂詢問筆者申請按揭詳情。

首先要了解,財務自由人士因為未有再受僱及做生意,申請按揭時不能透過入息基準批核,只能以資產基準計算。 透過資產基準申請按揭人士,成數最多僅四成;若有其他按揭在身,則最多只能借三成。 銀行會計算財務自由人士資產,包括現金、證券、基金、外幣等,然後減去槓桿負債,得出淨資產水平。 淨資產需要夠全數(full pay)買樓,銀行才願意批出四成按揭。

有錢買樓仍申請按揭 可免出售手上股票資產

有些散戶或許會問,為甚麼有錢買樓仍要敘造按揭? 答案好簡單,因為這樣毋須變賣手上股票和其他資產,而筆者亦必須指出按揭亦屬槓桿,為財務自由人士必然使用之工具。

近月全球股市突然短時間內急瀉,施先生申請按揭時,手上的股票組合如何釐定出合理資產價格?方法是按過去三個月或最近一個月戶口內股票價值的平均值計算,以較低者為準。

由於近月股市大跌,變相只會計算最近一個月平均值,令財務自由人士借款能力大減。讀者可能會問:「如果手上股票已出售套現呢?」那麼便只計算現金資產,計算方法同樣是以最近三個月或最近一個月戶口內現金的平均值,以較低者為準。比如過去三個月現金餘額,分別為300萬、100萬、200萬元,平均現金餘額為200萬元,現金資產便按這個數目。

不過銀行也會根據現金和股票的買賣過程去推算總資產。舉個例子,假設買家第一個月有300萬元現金;第二個月全數買入股票,第三個月全數沽出股票,戶口餘下200萬元。

由於這200萬元現金本身在第一個月存在,第二個月是用來買股票,亦一直存在於戶口,因此現金資產便是200萬元。換個角度,若首兩個月有現金在戶口內,第三個月開始大部分買入股票,現金資產就只能計算買完股票後當月的現金平均值,而不能以過去三個月平均數計;但股票資產價值可計入資產。

沒正職也可申按揭?成數取決於淨資產水平 樓價下跌利用槓桿撈平貨| 子非魚
有錢買樓仍申請按揭,可免出售手上股票資產。 圖片: Unsplash

股息當收入難過壓力測試

至於住宅、商廈、工廈等,則是以樓價一半減去按揭貸款,便是物業資產值。

須留意的是,若果物業不是自己名下,而自己只是擔保人,物業是不能計入資產,按揭貸款卻要計入負債。財務自由人士可不經資產基準,而以股息收入並經收入基準申請按揭。不過上市公司股息時高時低,故銀行對這類收入取態一般會較保守,扣除槓桿利息後一般難以通過壓力測試,還是資產基準比較有勝算。

最後溫提,透過入息或資產基準申請按揭,兩者只能取其一,前者最高可以借九成;後者最高四成。

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編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。

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