賣一間日出康城換大圍站上蓋新盤搏得過?如何運用餘下資金換多兩層樓?|諗Sir

賣一間日出康城換大圍站上蓋新盤搏得過?如何運用餘下資金換多兩層樓?|諗Sir

讀者:本人有一間收租樓,是日出康城1,333平方呎的4房單位,銀行估價1,300萬元,已經供斷,月收23,000元租金,賣掉它換大圍站新盤3房,放租及等升值,值搏嗎?

撰文:諗sir|圖片:維基百科、新傳媒資料室

不應只思考「搏唔搏得過」

建議思考方式由「搏唔搏得過」,提升為「風險與回報」之間的的衡量。當業主知道自己手上有多少錢,並計出過往樓價波幅後,可以更理性方式,決定應否投資該樓房項目。留意買樓可以借貸,所以思考應否買樓時,不應只考慮自己有多少錢,更要計算可問銀行借多少,將借貸力一併列入考慮。

至於將投資簡化做「睇升定睇跌」,就有如一眾電視機前問股的「股民」。他們這樣問了幾十年,到頭來都係「得個問字」,而非揸住幾間樓嘆世界。本案讀者肯定不是無知股民,畢竟有一間供滿的4房單位。但讀者沒有提供個人月入、資金水平及年齡等資料,筆者不知道一旦入手大圍新盤後跌價,讀者能否守住?

新樓首數年價錢升幅有限

當然,新盤最後一期的單位最「靚仔」,向北、有城門河景,三房望河就最貴。但大圍3房向河是否稀有?筆者認為不是,附近名城全3期都供應3至4房為主,呎價16,000元,不足10年樓齡。所以,大圍新盤3房單位會否跑贏大市?筆者有疑惑。不過,現在天氣熱,經紀站在新盤售樓處,辛苦非常,千萬不要因筆者一個意見,而令他們沒有生意。如果讀者約30歲,有時間資本可以等,又或有淨資產4,000至5,000萬元可以守,那就算大圍新單位未來10年一直跑輸,當然也無問題。

讀者持有的康城單位,入伙首幾年都跑輸大市,到2018年先榮登10大屋苑全年升幅榜。由於新樓首3年以高溢價賣走,較難再升,3至6年後因過了額外印花稅(SSD),不斷有人催業主賣樓,沽壓較大,到第7年先叫「守得雲開見月明」。

賣一間日出康城套現 換大圍站上蓋新盤值唔值搏?如何將餘下資金搖身一變成3層樓?|諗Sir
讀者持有的康城單位,入伙首幾年都跑輸大市,到2018年先榮登10大屋苑全年升幅榜。圖片:新傳媒資料室

重申一下,筆者支持讀者入飛抽新盤。大圍這個鐵路盤,對年輕才俊最具吸引力。新兩房在大圍供應少,一出街便有3條港鐵線,符合要搭港鐵人士。如果抽中新盤,15%首期入手兩房,不妨入手。首期120至150萬元;餘下1,150萬元,用600萬元首期買九龍區3房,用以出租,每月供款約23,000元,收租約25,000元,可自給自足。剩下550萬元,可入手直債,一內房、一銀行、一地產直債,年派息分別是12厘、7厘及3.5厘,到期保本。銀行直債有應急需要,可轉債(CoCo bond),讀者應有能力承受此風險。

550萬元平均每年收息8厘,即40萬元。收息3至4年;加上本身550萬元,夠700萬元,又夠錢買第3間單位,一間日出康城拆3間,死錢變生錢。