四大新居屋周邊二手比併 市區居屋有價有市 鑽石山居屋龍蟠苑現千萬成交

四大新居屋周邊二手比併 市區居屋有價有市 鑽石山居屋龍蟠苑現千萬成交

肺炎疫情令2020年新居屋推出時間表延遲,9月10日開始接受申請,四大新居屋屋苑等共提供逾7,000伙,不過面對住數以十萬份申請的競爭下,市民如果真的心儀有關區域,不妨參考同區居屋市況。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

房委會日前於網站公布四個新居屋屋苑資料。鑽石山啟翔苑為今期唯一坐落市區的屋苑,屬市場最焦點項目,價格亦最高。該屋苑臨時售價介乎229萬至513萬元,只需步行數分鐘就到達鑽石山港鐵站,擁沙中線概念支持,以臨時市值折扣率63折計,平均實用呎價約9,365元,部分單位呎價逾10,000元。較2019年居屋樓王何文田冠德苑的8,551元還要高,創下2014年復售居屋以來的新高。

鑽石山居二放盤實呎價逾萬元

事實上,市區居屋一向有價有市,就以鄰近的采頤花園為例,新近錄得成交,單位5座高層F室,實用面積588平方呎,坐向西南,以723萬元(居二市場價)易手,實用呎價12,296元。

區內代理指出,采頤花園現有約30間居二市場放盤,兩房入場由600萬元起;三房入場則由700萬元起。

另一個同區指標居屋龍蟠苑,雖然樓齡超過30年,最近亦曾出現近千萬元的成交。其中G座中層4室,單位實用面積645平方呎,今年7月以高達920萬元易主,平均實用呎價約14,264元。同屋苑另一宗近期的二手成交為F座低層7室,實用面積426平方呎,兩房間隔,原開價460萬元,減價30萬元或6.5%,於居二市場以430萬元易手,實用呎價10,094元。

據代理表示,龍蟠苑現時已補地價的放盤當中,一房353平方呎最平叫價為560萬元;兩房383平方呎最便宜為598萬元。故此,啟翔苑定價之高,其實不無道理。至於四個新居屋屋苑中伙數量最多兼售價較低的是粉嶺山麗苑,共提供3,222個單位,實用面積由278至451平方呎,臨時售價為123萬至272萬元,綠表首期僅需60,000元。參考新界北的居屋二手成交,較具指標性的為上水旭埔苑提供1,248伙單位,樓齡近40年。

利嘉閣地產高級聯席董事黃靜顏指,旭埔苑D座中層8室,實用面積546平方呎,以535萬元(自由市場價)易手,實用呎價約9,799元。據了解,原業主於2010年2月以約140萬元購入上述單位,持貨逾十年,現賬面賺約395萬元,物業升值約2.8倍。旭埔苑現時約有20個單位放售,入場價由340萬元起。相比之下,粉嶺山麗苑周圍配套極少,距離粉嶺港鐵站甚遠,坐小巴也需15至20分鐘才到達,所以定價平盡今期新居屋。

如果參考粉嶺區近期居屋二手成交,美聯物業業務董事葉劍威表示,粉嶺居屋昌盛苑C座低層5室,實用650平方呎,三房間隔,新近於居二市場以489萬元獲綠表客承接,實用呎價7,523元,成交價為屋苑同類戶今年新低,呎價則屬屋苑今年新低。原業主2000年以107.94萬元未補價購入,持貨20年,賬賺381.03萬元或約3.5倍。

新界東三房兩廁單位吸引

另外,兩個位於新界東的新居屋屋苑分別為沙田火炭彩禾苑(806伙),今年8月中已獲發佔用許可,屬於「現樓」可即買即住,參考售價為253萬至489萬元。而且彩禾苑部分單位屬近年居屋少見的三房兩廁大單位,據估計每層約有三伙,相信會吸引不少家庭客申請三房大單位。另一個馬鞍山錦駿苑(2,079伙),參考售價為199萬元至406萬元,位置鄰近屯馬綫的大水坑站,由港鐵站步行至屋苑只需約5至10分鐘。而且景觀較開揚,向西高層單位有機會享海景;向東亦有山景。

參考沙田區及馬鞍山區居屋成交,同樣鄰近大水坑的馬鞍山居屋錦泰苑,E座中層2室,實用面積650平方呎,三房間隔,日前以居二市場價673萬元易手,平均呎價10,354元。原業主於2010年以188.9萬元購入單位,持貨十年,是次沽出賬面獲利約484.1萬元,單位升值約2.6倍。

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近日馬鞍山居屋錦泰苑,650平方呎三房間隔,以居二市場價673萬元易手,平均呎價10,354元。

沙田居屋王屢破紀錄

至於區內居屋樓王愉翠苑,曾多次打破新界居屋紀錄。世紀21奇豐分行經理袁麗詩指,愉翠苑F座中層01室,實用面積510平方呎,兩房間隔,以居二市場價570萬元沽出,平均呎價11,176元。另一方面,中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,7月份居屋第二市場買賣成交錄得約110宗,總值5.91億元,較6月的195宗及10.08億元,分別顯著下跌43.6%及41.4%。

數字是自今年2月的93宗及4.52億元之後,創五個月新低,反映7月本地疫情嚴峻,政府收緊防疫措施,用家減慢入市步伐,影響樓市氣氛淡靜,以致居屋第二市場成交下降。然而,黃良昇指,8月疫情逐漸緩和;加上政府放寬防疫措施,二手市況恢復活躍,估計居屋第二市場成交數字將會回升。

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中原黃良昇估計,居屋第二市場成交數字將會回升。

白居二名額今年增至4,500個

新居屋一向是香港人每年期盼的「大抽獎」活動,但在僧多粥少之下,一眾「無殼蝸牛」的另一個「上車」機會,就是「白居二」(白表居屋第二市場計劃)。據悉,房委會今年會同時推出4,500個白居二名額,較上一期增加1,500個,增幅為五成。房委會於今年10月進行攪珠,白居二於2021年3月始發出批准信。

房委會是於2017年通過白居二計劃恒常化。據了解,由於過去白居二反應熱切,為考慮白表人士的置業需求,故建議今年白居二將增至4,500個配額,較上期配額多1,500個,而家庭及一人申請者配額比例為9:1。

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為考慮白表人士的置業需求,房委會建議今年白居二將增至4,500個配額。

按揭批核與居屋相若

至於按揭,新居屋及白居二兩者在按揭批核方面大致相同,由於兩者均有政府作擔保,故此銀行在計算按揭申請時並無太大規範,對貸款人收入等資料都較為寛鬆,亦不需通過壓力測試,但銀行會查看貸款人的信貸報告。

同時,銀行不會為新居屋作估價,但白居二就需要作估值,銀行在估價時,必須要清楚該白居二單位的補地價折扣率,故此白居二是有機會出現估價不足的情況。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指,新居屋最長貸款年期25年;而白居二則要視乎樓齡去計算供款年期,一般來說如果居屋首次發售日期起計不超過19年,最長貸款期為25年。

近日疫情緩和外,不少白居二買家積極尋找心儀單位。世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示,寶林邨寶勤樓6座中層17室,實用面積355平方呎,兩房間隔,原叫價268萬元,累減38萬元,獲外區白居二買家以居二市場230萬元承接,實用面積呎價6,479元。

原業主於2014年12月購入上址,當時作價24.8萬元(未補地價),持有單位近六年至今沽售,賬面獲利205.2萬元,單位升值8.3倍。另香港仔華貴邨1座華禮樓低層1室,實用面積443平方呎,日前於居二市場以258萬元易手,平均呎價5,824元。區內代理指出,買家為白居二合資格人士,而原業主於2014年以198萬元購入單位,持貨約六年賬面獲利60萬元,期內升值30%。