何謂「2047大限」?香港土地使用權限、續期事宜懶人包

何謂「2047大限」?香港土地使用權限、續期事宜懶人包

近日愈來愈多人討論土地的「2047年大限」問題,有人提到「2047大限地契問題」必需10年內解決,否則半個香港物業市場將停頓。政府亦曾表示,有超過三萬份新界(包括新九龍)土地的契約(「地契」)將2047年中期滿。講到那麼大件事,究竟「2047大限」是甚麼?究竟使用權限到期有什麼影響?屆時使用權會否自動續期?補地價費用多少?樓市會否因而被推倒呢?為了解答這些疑問,《經濟一週》提供土地「2047大限」懶人包,讓大家了解「2047大限」問題!

撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室

事實上,中國內地的土地使用權是有期限的,年期介乎20至70年,早年溫州有物業已到20年使用權限,續期需要補地價近30萬元人民幣,金額足足是樓價的一半,消息當時不止引起當地民眾關注。香港人近日也再度關注相關問題,皆因香港近日因反修例運動令社會動盪,不少業主或是考慮上車港人都擔心,若「一國兩制」沒有繼續實施,到期地契會否變成廢紙。

根據地政總署按土地註冊處提供的資料所整理的數據,目前有效並涉及一般商業/住宅/工業用途地段的土地契約,到期的年份最早為2025年。由2025年至2047年6月29日,合共約有2,400個一般商業/住宅/工業用途的地段(按分段地段計算)的土地契約到期。

「2047大限」問題一:所謂買地、買樓,並不是土地「擁有人」嗎?

探討土地使用權限到期的問題,先要向大家講解香港的土地業權,其實除了中環聖約翰座堂獲永久地權外,所有土地均是政府擁有。所謂買地、買樓,均只是取得政府批租土地的「使用權」,現時所謂的「業主」均只是該土地的「租用者」,而非真正「擁有人」。

「2047大限」問題二:批租年期有多久?為何土地使用權限於2047年到期?

一般政府批租年期分為3種,分別是75年、99年,以及999年。當中港島及九龍部分屬於「舊契」,租期為999年,主要位於中上環、山頂、灣仔、北角等地區;其餘港島及九龍半島(界限街以南)土地使用「新契」,批租年期劃一75年;至於新九龍(界限街以北至獅子山以南)及新界的租期為99年。由於1997年前,香港面對回歸前途未明問題,為了釋除大眾疑慮,中央政府提出1997年7月1日至2047年6月30日內租約期滿的土地,以免補地價、只需要繳應課差餉租值3%的年租,即可繼續租用。

換言之,大部分租用的土地(以及土地以上物業),於2047年6月30日到達批租土地的年限,土地使用權將會到期。到底屆時政府會:

  1. 收回土地
  2. 繼續免補地價「自動續租」,還是
  3. 像溫州事件中,需要大筆補地價呢?

目前很多人認為中央政府不想香港動盪,會採取「自動續租」的做法。

「2047大限」問題三:使用權限於2047年到期,會有什麼影響?

現時向銀行承造按揭,最高年期為30年,如果下年7月之後開始計算,正好跨越2047年的土地使用權限到期;屆時銀行會否繼續批出30年期按揭,均會有不明朗因素。另外,到期問題亦會使香港再次出現信心危機,屆時可能令樓市波動,影響經濟民生。

「2047大限」問題四:面對使用權限2047年到期,政府如何回應?

根據特區政府於1997年7月公布的政策聲明,沒有續期權利的土地契約(不包括短期租約及特殊用途契約),在期滿時可由政府全權酌情決定續期五十年而無須補繳地價,惟須每年繳納租金,款額相當於有關土地應課差餉租值的百分之三,租金其後會隨應課差餉的改變而調整。根據此政策,特區政府成立後,批出的地契年期一般均為50年並跨越2047年。

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中環聖約翰座堂獲永久地權
中環聖約翰座堂獲永久地權

政府:有政策和機制處理土地契約續期事宜

視乎批出日期和契約年期,目前有效的土地契約將會於不同日子期滿,包括2047年6月30日當天、之前或之後。自特區成立以來,地政總署一直按上述的政策處理期滿土地契約續期事宜。考慮土地契約續期與否的因素包括:原有契約有否出現嚴重違反地契的情況,以及違契情況是否在限期前糾正;如原有契約是基於某種政策考慮(例如推動個別工業的發展)而批出,該政策考慮是否仍然適用等。

具體手續方面,根據現行安排,若土地契約獲批准續期,如土地屬單一業權,或屬共有業權而所有擁有人一致同意續期安排,地政總署一般會與所有業權人簽立土地契約續期文件,為土地契約續期。

如土地屬共有業權而擁有人未能或難以一致同意土地契約的續期安排(例如單位分拆出售的住宅樓宇),政府會在現有土地契約期滿後,把新契約批予財政司司長法團,再由財政司司長法團將個別物業的不可分割份數轉讓予有關物業的註冊業權人。此做法確保即使個別業主不同意或不能執行轉讓安排,仍不會影響願意續期及完成轉讓手續的業主的權益。一般而言,地政總署會在土地契約屆滿前三年開始處理續期事宜。就個別較複雜或共有業權眾多的個案,署方可能會更早展開相關工作。

2047年6月30日將會有大批土地契約到期,所涉及的地段數目、用途分項及權益份數等資料有待地政總署整理,預計有關整理工作於2021年起分階段完成。至於在2047年6月29日或之前到期的土地契約,根據地政總署按土地註冊處提供的資料所整理的數據,目前有效並涉及一般商業/住宅/工業用途地段的土地契約,到期的年份最早為2025年。由2025年至2047年6月29日,合共約有2,400個一般商業/住宅/工業用途的地段(按分段地段計算)的土地契約到期。所涉的權益份數資料正在製備中。

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港島部分屬於「舊契」,租期為999年
港島部分屬於「舊契」,租期為999年

香港的土地租用制度和土地政策

香港的土地差不多全部由香港特別行政區政府(下稱「特區政府」)租出或以其他方式批出。早年,本港土地契約的年期計有 75 年、 99 年或 999 年三種。其後,港島及九龍市區的土地契約年期劃一為 75 年,並容許該等契約續期,惟承租人每年須根據舊有的《官契條例》繳付重新評估的地稅。至於新界及新九龍的土地契約,年期一般為 99 年減三天,由1898年7月1日起計。

在1985年5月27日(《聯合聲名》生效之日)至1997年6月30日期間,當局按照《聯合聲明》附件三的規定,制定有關批出或出租土地的政策。本港一般的批租土地的契約年期,不得超逾2047年6月30日,契約的承租人須繳付地價和名義租金至1997年6月30日,該日以後則須每年繳納租金,款額相當於相關土地應課差餉租值的百分之三。至於在1997年6月30日前期滿的契約,亦可根據《聯合聲明》的規定續期至2047年,惟短期租約和特殊用途契約則除外。

1997年7月15日,行政會議就特區政府轄下的土地契約及相關事宜,通過了一系列的規定。

下文就行政會議通過的一般批地政策加以說明:

  1. 新批土地契約的年期定為 50 年,由批租日期起計,惟新批作康樂或加油站用途的特殊用途契約、涉及專營權或營運牌照的新批特殊用途契約及短期租約則除外。承租人除須繳付地價外,還須由批租當日起每年繳納租金,款額相當於相關土地應課差餉租值的百分之三;租金其後亦會隨應課差餉租值的改變而調整。部分鄉郊土地(例如小型屋宇批地)則可獲豁免,無須繳納地租。
  2.  新批作康樂或加油站用途的特殊用途契約的年期定為 21 年,由批租日期起計。涉及專營權或營運牌照的新批特殊用途契約,其年期一般會與所涉專營權或牌照的年期相稱。至於短期租約的年期,則仍以 7 年為限。
  3. 承租人不論是以修訂書還是以換地條件修訂土地契約,均須繳付土地補價;該筆補價須反映地價在修訂前後的差距。如修訂不涉及地界調整,將以修訂書作出,而契約的既定年期和每年租金的規定將維持不變。倘以換地條件修訂契約,契約的年期會重新定為 50 年,由重批日期起計;而每年租金的款額,則相當於相關土地應課差餉租值的百分之三,有關規定與上文第(i)項新批契約的相同。
  4.  不可續期契約(即沒有續期權利的契約)在期滿後仍可續期 50 年。承租人無須補繳地價,惟同樣須按上文第(i)項就新批契約規定,由續期當日起每年繳納租金,款額相當於相關土地應課差餉租值的百分之三。特區政府有全權酌情決定是否批准該等契約續期。舉例來說,如相關土地已不再作原本批准的用途,該契約便不大可能獲續期。
  5. 特殊用途契約(泛指載有絕對禁止轉讓條款者)期滿時,如相關土地仍然作契約指定的用途,並且無須供作公共用途,特區政府有全權酌情決定是否批准該等契約續期 50 年,無須補繳地價,惟與新批契約相同,每年須繳納租金,款額相當於有關土地應課差餉租值的百分之三。不過,本規定有下列例外情:
  • (a) 作康樂用途的土地契約,所續年期不得超逾 15 年;
  • (b) 涉及專營權或營運牌照的土地契約,所續年期通常與所涉專營權或牌照的年期相同;
  • (c) 加油站的現有土地契約,期滿後不得續期,相關可作加油站用途的土地將重新公開招標;以及
  • (d) 火水站的土地契約期滿後不得續期,但政府可按十足市值租金與現有承租人簽定短期租約,租期先定為三年。

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