首置名額很寶貴!新手要好好運用~~  

首置名額很寶貴!新手要好好運用~~  

朋友:「我想學吓點買樓。」
筆者:「識咗你咁耐都冇聽你講過想買樓,咁突然嘅?」

朋友:「唔可以成世黐住屋企,要為將來打算吓。」
筆者:「啱嘅…咁你想買咩?」
朋友:「我唔識架,見你又住宅又工商舖又大陸樓…」
筆者:「一步一步嚟,既然你未買過樓,即係有首置名額啦。」
朋友:「係丫…咁應該點開始呢?」
筆者:「你教書嘅,應該穩定收入,而且人工唔差丫。」
朋友:「都算係架。」
筆者:「咁應該好好運用首置機會,借盡九成按揭,買咗層自住樓先,又住又賺,有錢淨先再投資其他物業。」
朋友:「哦…咁係咪即係買新樓呀?」
筆者:「唔係…要借盡九成,要又住又賺,二手樓機會多啲。」
朋友:「吓?!乜唔係新樓先可以借九成架咩?」

筆者:「好多新手都係咁講,其實新樓反而多數借唔盡九成!」

不是新樓才可以借九成按揭嗎?

筆者每天都回答不少買樓新手的問題,近半都問這個問題。奇怪!到底何時何地開始,這個誤解,深入民心?要買樓,要投資,首先要知道遊戲規則,能否做九成按揭,要看「物業」及「貸款人」的條件,後者容後再談,今次先拆解「新樓才可以做九成按揭」的謬誤。

根據現時的遊戲規則,一般價錢在400萬以下的住宅物業,有電梯,即不是村屋、唐樓;樓齡不太舊,一般是40年以下;當然還要估足價,無論是屋苑式式物業,還是單幢樓,都很有機會做到九成按揭,詳細的條文,有機會再寫一篇文章跟各位置業新手們分享。

為甚麼新樓多數做不到九成按揭?

原因很簡單,不是物業本身的問題,而是定價的問題。新樓的呎數比較大,總價比較高。例如很多80年代落成的二手樓,例如大家熟悉的沙田第一城、河畔花園、金獅花園等,間格非常實用,實用不到300呎的單位,已經有兩間房,總價有機會在400萬以下。

相反新樓,除了南昌一號等個別樓盤,兩房單位最少都要400呎以上,即使一房單位亦要300多呎,以現時的樓價計算,很難做到400萬以下。除非是實用只有200多呎,甚至最近128呎的開放式單位,才可以做到。然而這些單位的面積那麼細,將來的供應那麼多,是否值得投資呢?

為甚麼應該運用首置借盡?

如果資金不足,固然要借盡,即使像筆者的朋友一樣,有三、四成首期的資金,亦應該借盡,借唔到九成,都試試借八成、七成。投資世界,講求機會成本,假如你有160萬資金,想買一個400萬單位做自住樓,你可以花盡160萬,付四成首期,是的,風險很細,但是你會發現戶口的錢已經花光,即使有再好的投資機會在你面前,你只可以仰天長嘆:「冇錢!」

如果你懂得好好運用你的首置名額,付一成首期,是的,每月供款壓力比較大,若有足夠收入,有何問題?最重要是戶口裡還有充足子彈,當投資機會來臨,你就可以把握,或是買非住宅,或是買大陸樓。

如果暫時沒有投資機會,可以把錢放在按揭掛鈎戶口,抵銷利息支出,有何損失?現在利息偏低,應該要好好把握,將來利息貴了,就沒有機會!當然前提是你要有良好的理財概念,不要覓花錢,借來的錢最終都要還的。

時間很寶貴 首置名額很寶貴

趁自己還年青,賺錢能力正在提升,應該好好運用自己的優勢。例如間中會有年青朋友問:「買村屋好嗎?唐樓好嗎?」

蝕啦!不是說這些物業沒有投資價值,問題是,可能只借得五、六成,如果你本人難以借高成數按揭,例如收入不穩定、年齡大,無妨。如果你年青、賺錢能力提升中,浪費了首置名額,浪費了發揮槓桿的機會。

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