【地產界震撼】43 歲樂風創辦人周佩賢離世 憑活化工廈起家 5 年斥百億併購 難敵加息寒冬 旗艦商廈淪銀主盤
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樂風集團創辦人周佩賢（Carol）的離世震驚了香港政商界。擁有港大土木工程與英國金融雙碩士學位的她，並非傳統的「富二代」。靠著父親借出的 250 萬元起家，她在短短數年間憑藉精準的眼光建立起涵蓋地產與餐飲（如「楚撚記」）的龐大版圖。然而，市場的殘酷在於，當宏觀經濟轉向，曾經的擴張引擎往往會變成壓垮企業的重擔。
【精準起家】「輕資產」與工廈活化的黃金時代
2012 年，面對政府推出「辣招」，周佩賢果斷將目光投向工廈與舊樓重建。樂風的成功在於「快流轉」。透過買入工廈大翻新增值再拆售（工廈劏場），樂風以極高的資金周轉率完成了早期的資本積累。這種「輕資產」模式避開了與大型發展商在傳統住宅地皮上的正面交鋒，充分發揮了她尋找「被低估物業」的敏銳嗅覺。
5 年百億併購：轉型正牌發展商的野心
從 2019 年起，樂風大舉斥資百億併購市區黃金地段項目，並憑旺角 Elize PARK 殺入住宅市場。這是樂風由「輕資產」轉向「重資產」的關鍵分水嶺。收購尖沙咀漢口道、佐敦南京街等舊樓，需要極其龐大的初期資金投入，且重建周期漫長。周佩賢曾豪言將 Elize PARK 當作「藝術品」來賣，反映了其對品質的追求，但也暗示了項目定價必須極高才能覆蓋高昂的收購與建築成本。
【流動性斷裂】加息潮的無情反噬：旗艦淪為銀主盤
好景不常，大角咀旗艦項目 One Bedford Place 早前淪為銀主盤，而她個人亦面臨破產聆訊。 房地產本質上是高度依賴槓桿的遊戲。當樂風在樓市高峯期高息舉債進行百億併購，隨後卻迎來了史無前例的環球加息潮與本港樓市寒冬。利息支出幾何級數飆升，加上新盤銷售回籠資金極度緩慢，直接導致資金鏈斷裂。One Bedford Place 淪為銀主盤，正是銀行收緊信貸、要求發展商補足抵押品差價（Call Loan）的最痛結果。
樂風集團 (Lofter Group) 周佩賢商業軌跡與市場啟示摘要表 (Summary Table)
| 階段 / 項目 | 商業決策與動作 | |
| 起步期 (2012前) | 借父 250 萬買銅鑼灣舊樓，3 個月轉手賺百萬。 | 第一桶金。 展現其對舊樓翻新價值的敏銳市場觸覺。 |
| 崛起期 (2012-2018) | 創立樂風，主打「工廈劏場」及活化項目。 | 輕資產快轉。 避開住宅辣招，以高周轉率迅速壯大資本。 |
| 擴張期 (2019-2023) | 斥百億併購尖沙咀、佐敦等舊區地盤；涉獵餐飲 (楚撚記等)。 | 跨界與高槓桿。 擴充過快，重資產模式大幅推高了債務風險。 |
| 見頂回落 (2024) | 推出旺角東 Elize PARK，標榜「藝術品」高價推盤。 | 市況錯判。 在購買力疲弱下，高溢價策略難以迅速回籠資金。 |
| 流動性危機 (2026) | 旗艦商廈 One Bedford Place 淪為銀主盤；傳破產聆訊。 | 資金鏈斷裂。 凸顯中小型發展商在長時期高息環境下的致命脆弱性。 |
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