【只係擔心兩個變數】上調全年住宅成交預測 美聯黃建業 ：料全年樓價強彈 15% 貼近預算上限

黃建業精算指出，儘管全球地緣政治局勢持續緊繃，但本港住宅樓價年初至今已逆市上升約 9.29%，表現一枝獨秀並成功跑贏多個主要資產類別（如同期金價升幅蒸發、恒生指數仍低於去年底水平），顯示避險與配置資金正高頻流向本港物業防線。

「料全年樓價升約15%貼近年初預測區間上限。」

「外圍地緣政治因素將成為今年樓市最大的變數……戰爭已經推高能源及商品價格，加劇通脹壓力，更已令原本的減息步伐受阻。一旦利率走勢逆轉，將對資產市場構成一定壓力。」
「在樓價已明顯回升的背景下，置業決策更需保持理性，從自身能力、市場狀況及風險承受三方面作出全面計算。若『計掂數』，可考慮把握時機入市。」

19.9 萬億充裕流動性：資金重新配置帶動需求與信心

黃建業拆解指，本輪港樓的修復大潮，核心由資金的重新配置及實質用家的剛性需求共同驅動。
根據金融管理局（金管局）截至 2026 年 4 月底的最新數據精算，香港認可機構的存款總額已高達 19.91 萬億元，其中定期存款總額亦同步攀升至 11.11 萬億元的歷史新高。這筆龐大的本港民間財富儲備，為二級市場構築了極其堅固的流動性「安全墊」。隨着撤辣後市場氣氛的實質改善，加上外來投資者與「新香港人」進場步伐呈幾何級數加快，本地買家因應競爭加劇亦被迫加速入市決定，進一步推高了上半年的整體成交基數。

健康供應結構避免過熱：未來 3 至 4 年一手私宅供應仍達 10.1 萬伙

有別於歷史上數次因惡性炒作而爆破的樓市上升週期，黃建業認為當前盤面最健康的一點，在於未來房屋供應依然充裕。

房屋局最新公布的「私人住宅一手市場供應」合規報告顯示，截至今年第一季，未來 3 至 4 年一手私宅潛在供應量雖按季小幅減少 3,000 個，但依然維持在 101,000 個單位的相對高位。配合政府北部都會區（Northern Metropolis）的長線戰略推進，未來市場將獲得穩定而可持續的房屋供應。這種健康供求結構能剛性避免市場出現非理性的過熱失衡，令樓市得以在較穩健的財政基礎上逐步上行。

工商舖板塊兩極化：中區優質寫字樓率先復甦，東九龍短期橫行

相比住宅市場的一路高歌，本港工商舖（商業、工業、零售）板塊的表現則相對落後，某程度上反映了本港整體經濟結構的轉型摩擦。

數據顯示，2026 年首五個月工商舖註冊量錄得 2,063 宗，雖然按年上升 10.9% 並創下四年同期新高，但其復甦斜率明顯低於同期住宅。黃建業分析指出，隨着金融業重新活躍，核心商業區（CBD）的優質寫字樓需求已率先反彈，中區甲級商廈的空置率正逐步回落，租售價格見底，具備較高的中長線回升空間。相反，東九龍寫字樓市場由於受制於近年龐大的新增供應量，預計其價格短期內仍將維持非進攻性的橫行格局。

宏觀黑天鵝風險：美聯儲重新加息威脅與北上消費衝擊

展望下半年，黃建業提醒投資者仍需緊盯兩大非對稱變數：
利率形勢面臨逆轉： 中東等外圍地緣戰火加劇了全球通脹壓力，美聯儲（Fed）目前已暫停減息，市場甚至不排除年底重新加息的可能性。一旦高息環境持續置留或利率再度走高，將對包括房地產在內的資產市場構成折舊壓力。

本地零售結構性受壓： 市民「北上消費」的新常態對本地零售及餐飲業造成了一定程度的通縮衝擊，猶幸金融市場回暖與旅遊業復甦在一定程度上抵銷了負面效應。未來 整體經濟的實質復甦步伐，將成為決定樓市能否完成跨年期牛市轉型的最關鍵風控因素。
針對「香港樓價全球最難負擔」的爭議，黃建業直言，高昂的置業門檻本質上是香港作為國際金融中心高溢價的剛性反映。他建議買家在入市前必須保持極致的理性，透過「計掂財務能力、計掂市場樓價、計掂宏觀風險」的三計心法，在確保槓桿安全的前提下，方可把握時機卡位入市。

📊 2026年上半年本港住宅物業及工商舖註冊量/成交量按年同期變化清算表

📊 黃建業「三計」置業風控與核心房地產板塊佈局矩陣表

本表完整梳理資產配置的防禦邏輯，為跨年期持有業權提供安全墊精算：