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申請按揭前 要小心計算不同入息︳陳永鍵專欄

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本港樓巿在全面「撤辣」後樓市成交有增加現象;加上發展商為趁市況氣氛較好,願意以市價或略低於市價出貨,令入市者多傾向購買新盤。現時銀行對批核按揭態度甚為審慎,買家在決定入市前更要做足功課,申請按揭才無往而不利。故在拍板前買樓前,必先計算清楚自己的入息能力,除基本入息外,當中包括雙糧、花紅、津貼、佣金、OT等收入,以免在申請按揭路上遇到障礙。

雖然政府較早前已公布首置人士置業時,不再需要通過壓測,但為確保買家具備還款能力,仍然需要符合供款與入息比率(DTI)不超過一半的要求。
假如買家屬固定受薪人士,收入計算方法就是供強積金前的金額,即不包括強積金(MPF)供款。
不過許多固定受薪人士,基於工種或職位不同,有可能會有花紅、約滿酬金、雙糧或佣金,甚至有公司提供的津貼,這些範疇的計算方法略有差異。
在掌握基本入息後,就要留意其他細節的計算方法。

申請按揭︳雙糧可計算入固定收入中

如果是固定每年有雙糧的人士,可把雙糧計算入固定收入之中。
但申請人的僱傭合約上,必須列明會有雙糧才能計算,與基本入息一樣,同樣是扣除強積金前的金額作計算。

由於固定入息以僱傭合約為憑證,因此,假如僱傭合約上列明提供津貼,例如會每月提供定額現金津貼,在申請按揭時這些津貼都可以與雙糧一樣,視為申請人的固定收入。
但假如有關津貼,屬租樓津貼則不納入計算之內。
如果工作主要收入涉及佣金,就要留意佣金的計算方法。
一般來說,銀行會以申請人最近半年的佣金收入平均數作為計算,因此申請人申請按揭前,記得準備定最近半年的入息證明。
此外,有些銀行可能會對佣金收入打折扣,這點亦必須留意。

申請按揭︳OT以近六個月平均數計算

另外,如果工作性質有提供超時薪津(OT),有關收入都會與佣金計法一樣,以最近六個月平均數計算。

值得留意的是,花紅計算方法與佣金不同,銀行一般會以過去兩年平均花紅金額作為計算;而按保公司則以一年計算。
假如申請人剛轉工不久,銀行僅會以新工的收入作為計算,不會將上一份工的花紅金額納入計算。
因此如果擔心入息不足,需要將花紅金額計算作入息的話,工作滿兩年以上的申請人,最好在轉職前先取得按揭批核,或轉職後工作滿兩年,再申請按揭。
假如申請人可獲約滿酬金,有關收入都會與花紅一樣計算方法。

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撰文:經一編輯部圖片來源:資料圖片