千萬上車盤破頂 60萬首期 加息又點?千萬元起跳上車盤輪住破頂 60萬首期仲有咩選擇

加息又點?千萬元起跳上車盤輪住破頂 60萬首期仲有咩選擇

樓市

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疫情轉好,經濟氣氛同樣有改善,樓市表現亦穩步上揚。儘管近日美國聯邦儲備局公布再加息半厘,但無阻市場中大銀碼換樓鏈轉動,相關類型單位輪住破頂,當中以中產重鎮將軍澳區最為明顯。

事實上,多項利好訊號接連出現。除疫情轉好外,另包括東鐵線過海段在週日(5月15日)通車,帶動鐵路沿線大型屋苑交投。

同時,自政府2月份預算案指出俗稱「財爺plan」的進一步放寬首置按揭,吸引市場資金投向千萬元物業。

二手註冊量 創7個月新高

多個新盤應市,一手市場熱鬧。與此同時,業主議價空間收窄,不少平價盤已被市場吸納。

香港置業研究部董事王品弟表示,據土地註冊處資料顯示,4月逾1,000萬元二手住宅錄719宗註冊,較3月的514宗增加約39.9%,創七個月新高。

4月整體二手住宅錄3,730宗註冊,較3月的2,846宗增加約31.1%;逾1,000萬元二手住宅按月表現跑贏大市,其佔整體二手住宅註冊量亦由3月約18.1%,增加約1.2個百分點,至4月約19.3%,創近三年新高。

二手市場不但有承接,而且不時造高價,當中以中產重鎮將軍澳區最為明顯。

中原地產高級分區營業董事伍錦基舉例,天晉IIIA期第3A座高層戶,屬頂層對落「鳳凰樓層」,實用面積541平方呎,兩房間隔,望少海景。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

原業主於2021年11月以1,198萬元放售,最新以1,100萬元售出,即減價98萬元或8%,實用呎價20,333元。雖然大減價,但成交價及呎價均創項目同類戶型新高。

原業主2014年9月以803萬元一手購入,及後曾在2018年以1,200萬元作內部轉讓。若以原業主一手買入價計,持貨八年,賬面獲利297萬元或37%。

此外,將軍澳另一供應大區日出康城,第一期首都的一間三房戶,日前以1,050萬元賣出,均創同類單位售價和呎價新高。

成交單位為首都5座高層LD室,實用面積705平方呎,三房間隔,單位於4月以1,100萬元放盤,現以1,050萬元沽出,實用呎價14,894元,售價和呎價均創屋苑同類新高。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

將軍澳地皮現新高刁

另一方面,區內地價亦一直向上。早前港鐵公司(00066)公布,將軍澳百勝角通風樓物業發展項目,由新世界發展(00017)夥招商局置地(00978)合組的新德誠有限公司投得。

地皮可建樓面面積約29萬平方呎,並會引入限呎條款,每伙實用面積最低為280平方呎,料全盤提供約550伙。

當中項目補地價金額11.0137億元,每呎樓面補地價約3,789元,為將軍澳區內新高紀錄,較舊紀錄高出5.25%。

除將軍澳區外,老牌洋房屋苑元朗錦繡花園更罕錄「孖屋」二手買賣個案,以破頂價成交。

中原地產副分區營業經理羅偉蓮表示,兩座洋房為錦繡花園I段相連雙號屋,實用面積合共1,696平方呎;另連1,856平方呎花園及私人車位。上述洋房已打通,採六房四廁間隔。

原業主早於兩年前,以2,300萬元放盤,至近日「零議價」沽出,實用呎價13,561元,成交價創下屋苑新高紀錄。原業主於1977年以24.4萬元,一手購入上述兩座洋房,持貨約45年,賬面獲利2,275.6萬元或93倍。

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(圖片來源:iStock)

北角半山豪宅獲利逾千萬元

港九市區亦有新高二手價成交。西九龍長沙灣喜漾1座高層C室,實用面積489平方呎,兩房間隔,早前以978萬元成交,實用呎價為20,000元,而成交價及呎價均創屋苑兩房新高。

該買家為換樓客,原業主於2015年8月,以728萬元一手買入,賬面獲利250萬元或34%。

此外,北角半山豪宅寶馬山花園7座低層A室,實用面積847平方呎,三房套間隔及設有露台,坐享開揚海景。

業主原叫價2,200萬元,最終以2,180萬元將單位易手,折合平均實用呎價25,738元,創近年屋苑新高價成交。

原業主於2009年以1,100萬元買入上址,持貨13年,賬面獲利1,080萬元,單位升值近一倍。

的確,不少業主因為對後市樂觀而收窄議價空間,使二手成交量較上週末及4月同期錄輕微跌幅。

加上部分購買力或將流向一手市場,惟市場人士認為,今年二手市場亦有望保持暢旺。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

中產重鎮撈600萬上車盤

將軍澳區最近港島區的新市鎮,基建及社區發展成熟,要在當區買入上車盤的機會已經買少見少,一直被坊間視為中產重鎮,那麼,如果預算較少,是否還有機會入場?

事實上,將軍澳區仍有約600萬元私樓可供入場。

當中最指標是位於寶琳站上蓋的新都城,屋苑於1996至2000年入伙,共提供6,768個單位。

首期低於60萬元

該屋苑除了交通方便外,並設有大型平台花園、兒童遊樂場,泳池、健身室等配套設施。作為大型藍籌屋苑,部分單位仍可以600餘萬元上車,實用面積364平方呎兩房單位,放盤價約為660餘萬元。

如果申請按揭保險九成按揭「上車」,首期低至約60萬元,每月供款約22,000元。

同樣鄰近寶琳站附近,於1994年入伙的慧安園,為區內第一個私人屋苑。

屋苑共有四座,共提供1,280個單位,步行前往寶林站約需10分鐘,附近設有專線小巴往返屋苑至觀塘,入場費約500多萬元可「上車」。

舉例實用面積為354平方呎,放盤價570萬元,若以按揭保險九成按揭計算,首期約57萬元,每月供款約19,000元。

此外,位於寶康路的怡心園於1999年入伙,由房協發展的住宅物業,原本屬夾屋,其後夾屋計劃停止後,改為私人項目出售,共有五座,一層八伙,共提供1,500多個單位。

如果心儀新樓,一樣有選擇,惟面積會較細,就是於2018年入伙的Monterey,它是將軍澳屋苑中較易「上車」及樓齡較新的屋苑,入場費低至600萬元。

Monterey提供926個單位,最近260平方呎單位放盤價為600萬元,如果以九成按揭置業,首期60萬元,每月供款約19,000元。

以上是以九成按揭、按揭計劃H+1.3%、還款期30年計算。當然,以上例子只供參考,一切以最終批核為準。

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圖片來源:iStock, 新傳媒資料室