居屋資源雙重享受?新世界私人居屋13.5萬首期 VS 政府「一生一次福利」|胡說樓市

居屋資源雙重享受?新世界私人居屋13.5萬首期 VS 政府「一生一次福利」|胡說樓市

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新世界發展旗下社會企業「新世界建好生活」提出全港首個非牟利私人資助房屋項目,在新界西一塊地皮興建300個單位,以市價約5折至6折出售,首期低至13.5萬元,申請條件與居屋相似。新聞一出,即引起市場熱議。

撰文:胡說樓市|圖片:胡說樓市

(圖片來源:胡說樓市)
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在政府號召下,近年私人發展商多了配合政府房屋政策,以助本港解決房屋供應短缺問題,如響應公私營合作項目、捐出農地等。今次新世界的私人資助房屋項目與之前的政策有甚麼不同?

以往有發展商參建居屋

其實,「私人機構參建居屋計劃」早在1970年代至2002年期間亦有推出,當時目的是輔助居屋計劃,借助私人發展商力量,加快資助出售單位的供應,藉以紓緩巿民對居屋的需求。

按以往經驗,計劃是由私人發展商按土地投標條款上的指定規格興建,再由房委會負責監管發展及推售。其成功例子包括鰂魚涌康山花園、九龍灣麗晶花園、旺角富榮花園及將軍澳安寧花園等。

而今次「新世界建好生活」首階段將捐出一幅位於新界西的地皮作試驗計劃,預計可建300個實用面積介乎300平方呎至550平方呎的一房至三房單位。

據了解,私人資助房屋定價會以成本價掛鈎,即建築成本及補地價成本,新世界將與政府爭取補地價上提供優惠。

根據新世界提供的資料,該私人資助房屋項目300平方呎至550平方呎單位的建議售價為270萬元至495萬元,即呎價約9,000元。新界西部分一手新盤呎價已近兩萬元,即使對比二手呎價,呎價9,000元的價格在區內算相當有吸引力。

(圖片來源:胡說樓市)
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售價或不及政府居屋吸引

不過,若與一手居屋相比,售價吸引力可能仍稍遜。以居屋樓王鑽石山啟翔苑B座的高層「鳳凰樓」單位計,售價488.8萬元,實用面積達502呎,呎價9,737元,該屋苑的平均呎價僅8,919元,低於9,000元,而且其地段更位於市區。

若以新界北居屋、粉嶺皇后山山麗苑比較,屋苑售價介乎117萬至259萬元,平均呎價僅5,184元;同期居屋馬鞍山錦駿苑單位售價則介乎189萬元至387萬元,平均呎價亦只是7,414元。

從售價來看,今次私人資助房屋項目不比政府項目吸引,但考慮到新世界的「牌頭」、建屋質素,相信仍有一定叫座力。

「新世界建好生活」尚未有透露私人資助房屋項目具體地點,僅指目前已就項目準備多於一幅土地,若該地皮不獲批准,已準備推出另一幅土地。

(圖片來源:胡說樓市)
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與過去捐出農地有別

與發展商捐出農地一樣。有聲音質疑,私人資助房屋項目選址或會涉及生態敏感、具爭議性地段、甚或鄰近發展商其他土地,質疑旨在拉攏政府修橋補路,帶挈旗下附近地皮升值。

值得留意,雖然「新世界建好生活」表示今次項目是非牟利,但已透露會向政府爭取補地價優惠。與此前發展商直接捐出農地,再由政府建屋有所不同。

此前,不少發展商都積極響應特首的過渡性房屋單位倡議,並捐出或借出旗下農地,例如2019年新世界首先捐出300萬呎農地,面積相當於1.5個維園。

同年11月,恒地宣布以1元向政府租出錦上路站附近的錦田江夏圍棕地,土地面積達42.8萬方呎,預計可興建2,000伙過渡性房屋;其後新地亦宣布以象徵式1元借出涉30萬方呎、位於元朗山貝路的農地,發展「同心村」過渡性房屋項目,涉1,800個過渡性房屋單位。

雖則今次的私人資助房屋項目屬試驗性質,但項目規模明顯較以往發展商直接捐出農地為小。

與土地共享一樣須補價

為了解決覓地困難的問題,政府近年大力主張公私營合作模式,除了上述提及的發展商捐地興建過渡性房屋,還有土地共享先導計劃等。與土地共享先導計劃一樣,今次新世界倡議興建的私人資助房屋項目,同樣涉及補地價。

土地共享先導計劃是指讓已擁有土地的發展商,在規劃時把最少7成樓面面積興建公營房屋或「首置」單位,其餘3成用於發展私營房屋,發展商即可以公眾利益為由,改變土地用途及發展。

發展商會負責興建整個房屋發展項目所需的基建和其他社區設施,無論改劃為私人住宅或商業發展,均須補地價,但可扣減用於基建、社區配套、地盤平整的工程費用。

補地價折扣陷兩難

然而,可以預計私人資助房屋項目的補地價問題或更複雜,因涉及未來業主可能轉售。如前文所述,私人資助房屋定價會與建築成本及補地價成本掛鈎,即低定價部分來自政府優惠地價,政府應給予多少優惠?優惠太多,或會招人話柄;優惠太少,或未能起帶頭作用,變相置政府於尷尬位置。

今次「新世界建好生活」建議買家在成交後的首3至5年內不能出售或出租有關單位,確實年期有待與業界商討。而買家須在完成承造100%按揭後,方可把單位出售予合資格人士。買家亦可在買入單位第十年起,向政府補回地價差額後,將單位在市場上自由出售。

政府居屋方面,於2018年或之前推售的居屋,只要由首次轉讓契據日期起計5年後,業主便可以在補地價後於公開市場出售單位;惟2019年及之後的居屋,則要在首次轉讓契據日期起計10年後,才可以補地價後於公開市場出售單位。新世界的條款大致是參考房委會和房協資助房屋的轉售限制。

然而,房委會是公營部門,而房協雖然是私人但亦是運作多年的獨立非牟利機構,與「新世界建好生活」的社企定位始終有所不同。政府確實少收了發展商改劃土地的分地價收入,直至十年後有買家補回單位地價差額後才可放售,這又會否過份慷慨?
買家或雙重享社會資源?

不少人認為居屋是「一生一次申請政府房屋福利」,因為政府資助樓宇及置業貸款計劃,包括居屋、租者置其屋等的前業主或借款人及其配偶,亦不可申請公屋,當中涉及公平、社會資源運用的問題。

然而,如果將來有人轉售私人資助房屋項目獲利後,再去申請居屋,這會否雙重享受社會資源?

其實,不論發展商與政府以甚麼形式合作,在執行和操作仍存不少變數,不少細節更需要留意,一切仍需拭目以待。

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