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    【樓市把脈】移民潮、通關未解決!黃建業:最大變數還看10月施政報告

    【樓市把脈】移民潮、通關未解決!黃建業:最大變數還看10月施政報告

    疫情及中美關係皆反覆,本港樓市未脫好淡爭持格局。美聯集團主席黃建業預期,樓價破頂後暫時不會「爆升」,因為三大變數的存在,令升幅將較次季略為放慢,不過在多重利好因素下,繼續睇好後市,維持全年樓價升13%的預測,料更大的升幅須待通關後才出現。

    撰文:經一編輯部| 圖片:unsplash、美聯集團

    樓價破頂後升勢放慢

    黃建業表示,上半年樓價一如年初的預測出現「U型反彈」,美聯樓價指數自1月跌落低位後一路回升,8月更升破歷史高位,最新報177.27點,本年迄今指數累升8.44%,較2019年歷史高位176.88點升0.22%。上半年樓價回升的主要原因是出現「三頭馬車」刺激置業需求,分別是:

    1) 「林鄭Plan」重啟千萬元以下物業的換樓鏈,帶動上車客及換樓客入市;

    2) 疫情放緩,憧憬通關,新香港人趕入市;及

    3) 股市波動引發套股換樓,資金棄股買磚頭保值。

    樓價已破頂,市場聚焦後市走向。黃建業指出,自2018年爆發中美貿易戰以來,本港樓市一直好淡爭持,利好利淡的因素共存,當利淡壓倒利好,樓價由高位回落,反之樓價則節節上升。

    現時樓市仍未擺脫這局面,以下三大變數的存在,拖慢樓價的升幅。這三大變數分別為:

    1) 中美關係未「破冰」,近月更爆發金融戰

    2) 環球疫情未息,中港通關難於短期內實現

    3) 移民潮未息止

    黃建業指出,自2018年爆發中美貿易戰以來,本港樓市一直好淡爭持,利好利淡的因素共存,當利淡壓倒利好,樓價由高位回落,反之樓價則節節上升。(圖片來源:unsplash)
    黃建業指出,自2018年爆發中美貿易戰以來,本港樓市一直好淡爭持,利好利淡的因素共存,當利淡壓倒利好,樓價由高位回落,反之樓價則節節上升。(圖片來源:unsplash)

    港人移民潮影響未浮現

    黃建業指出,移民潮對樓市的影響,其實未於上半年完全浮現,主要原因是自2019年起累積的購買力龐大,足以吸納市場上的移民盤。其次是部份港人採用「移民不移居」的辦法,即使身在彼邦,仍然保留港樓收租增值,限制了移民盤的數目,從而降低移民對樓市的影響。

    惟須留意的是,若移民潮持續,甚至擴大,令香港流失人才,勢必影響香港的未來發展,有礙經濟復甦,屆時難免對樓市造成衝擊。

    黃建業呼籲政府正視移民潮,建議重啟投資移民,增加就業機會,並增加「優秀人才入境計劃」,由現時的2,000名增加至5,000名。

    事實上,自計劃於2006年6月推出以來,逾14年間只有約7,127名申請人獲分配名額,即平均每年只約500人左右,去年經「優秀人才入境計劃」獲批來港的優才已經達1,709名,按年大升約95.5%。

    若未來本港移民外地數字增加,政府宜未雨綢繆,增加「優秀人才入境計劃」來港的配額,特別是「海歸」人士,吸引世界各地高技術人才或優才來港定居,並以香港為家,配合國家發展及提升香港國際的競爭力。

    三大變數存在的同時,利好樓市的基本因素不變,「三頭馬車」動力未失,置業「內需」仍然高企,加上資金充裕、低利率及低供應,四大利好條件對樓價形成支持。

    黃建業指出,移民潮對樓市的影響,其實未於上半年完全浮現,主要原因是自2019年起累積的購買力龐大,足以吸納市場上的移民盤。(圖片來源:美聯集團)
    黃建業指出,移民潮對樓市的影響,其實未於上半年完全浮現,主要原因是自2019年起累積的購買力龐大,足以吸納市場上的移民盤。(圖片來源:美聯集團)

    一日未通關 一日難爆升

    此外,近期失業率已由年頭高位7.2%回落至最新5%,政府亦調高全年經濟預測到介乎5.5%至6.5%,經濟前景較前樂觀,料可為樓市增添新動力。

    黃建業相信,現時利好因素仍大於利淡因素,足以支持樓價續升,只是上升速度或輕微放緩,未必再如第二季般急升,樓市將由「高速增長期」進入下半年的「穩定上升期」,樓價升勢將會「由急轉穩」,因此維持全年樓價升13%的預測。

    他補充,樓價大升則需要更強的新動力,或須待中港成功「通關」,樓價才呈現更強勁升勢。

    最大變數:10月施政報告

    長遠影響樓價續升的最大變數,是土地及房屋政策,特首林鄭月娥早前已表明「寸土必爭」的決心。黃建業認為,「樓住不炒」的方向正確,惟中港情況有別,不能一概而論。

    現時香港經濟才開始復甦,疫情未見底,抗疫屬長期作戰,港人應有心理準備「與疫共存」,樓市所產生的財富效應是支持經濟復甦重要的一環,如此時引入嚴格的樓市調控措施,令樓市額量暴跌,將拖慢本港復甦,進而打擊金融及銀行體系,以及市民對前景的信心。

    現時香港樓價溫和上升,沒有加辣條件,建議有序增加土地供應,以舒緩房屋長期求過於供的問題,除了長遠的「明日大嶼」填海計劃,中短期的措施包括善用現有土地資源,以及加快農地轉換和補地價。

    他期望10月的施政報告可提出有效增加供應方案,以助香港市民置業安居。

    黃建業認為,長遠影響樓價續升的最大變數,是土地及房屋政策。而「樓住不炒」的方向正確,惟中港情況有別,不能一概而論。(圖片來源:unsplash)
    黃建業認為,長遠影響樓價續升的最大變數,是土地及房屋政策。而「樓住不炒」的方向正確,惟中港情況有別,不能一概而論。(圖片來源:unsplash)

    黃建業:放寬1,000萬元以上物業按揭上限

    黃建業呼籲政府,應該放寬1,000萬元以上物業按揭比例至7成或以上,以進一步激活換樓鏈。自從「林鄭Plan」出現以來,二手成交集中於1,000萬元或以下物業。

    根據該行資料,今年首7個月,逾1,000萬元至2,000萬元二手住宅註冊量只佔整體二手住宅註冊量約13%,明顯低於600萬元或以下的約4成及逾600萬至1,000萬元的約43%,令換樓鏈出現「斷層」。

    他相信,若放寬按揭保險計劃的門檻至1,000萬至2,000萬元,將可進一步理順換樓市場,換樓鏈「斷層」情況得以消除。

    而進一步放寬按揭保險後,部份購買力將流入逾1,000萬至2,000萬元,此類物業二手註冊比率或會有所提升,不過預期1,000萬元或以下比率會略為回落,情況一如今年600萬元或以下比率不升反跌相似。