臨時合約3大「有毒」條款累街坊 高成數按揭慘遭開放式廚房KO?|子非魚

臨時合約3大「有毒」條款累街坊 高成數按揭慘遭開放式廚房KO?|子非魚

樓市

樓宇買賣中涉及合約簽訂,其中臨時合約部分條款,或視乎物業狀況增減,以劃定責任誰屬,保障雙方利益,例如物業曾改動、有維修命令及未完結租約等,以上三點有機會寫入臨約。銀行審視合約時會一清二楚,可能影響按揭申請,擬借高成數按揭「上車」人士要格外小心。

(圖片來源:iStock)
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近年盛行開放式廚房,以提升家居空間感。如果單位曾打通廚房,賣方或要求將改動細節寫在臨約內,並要求買家同意,以免日後被買家追討賠償。

以筆者經驗,買家在申請按揭時,銀行因上述情況提出驗樓的機會偏高。

如果是交吉買入,並要申請高成數按揭,銀行審批會較為謹慎。

然而,買家毋須太擔心銀行驗樓要求,若單位改動不涉及主力牆,按揭申請一般可以照批。

交吉買入時,合約普遍會列明賣方需容許銀行入內驗樓,問題不大。

然而,若連約買入的話,因租客仍在單位內居住,賣方沒有責任開門予銀行驗樓。

故買賣雙方簽約前,宜先商討銀行提出驗樓時,應如何處理。

出租物業最多申請5成

租約為另一常見的臨約增添內容,若連約買入單位,賣方定會將租約條款列入臨約,例如租金、租約完結日期等。申請按揭時,銀行得悉有租客,將會要求提供租約。

不過,據金管局指引,出租物業最多只能申請五成按揭。若想敘造六成或以上按揭,單位需要為自住,臨約上註明交吉就可,毋須提及租約。

假如買家如想在交易前驗樓,最好在臨約內特別註明,例如「賣方必須在交易日前不少於三個工作天,讓買方驗交吉」。

儘管連約盤借五成已經到頂,但租金可於打7折後計算入息,提高買家的借貸能力,有其可取之處。

然而有一細節要小心,租約的完結日期須超出物業成交後三個月,租金才能以7折計算;否則,若租約於成交前已完結,銀行可能只以6折計租金入息(當作擬租金收入)。

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維修令或拖累按揭

第三種常見的臨約條款為維修或驗樓通告。屋宇處如有維修令,不會即時註入田土廳,但通常會先出通告予大廈或業主。

賣方為了保障自己,或會將相關責任寫入臨約內,要求買家負責。

買家其後申請按揭,銀行將從臨約得悉有關責任,如強制驗樓一般不會影響按揭,惟維修令則因通告內容而異,有機會拖累按揭申請,買入前應先了解清楚。

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