物業稅計算2024｜3大情況免交物業稅 計算方法+例子+暫繳稅注意事項

物業稅計算｜適用對象

物業稅的適用對象是所有擁有不動產的業主。這包括自住房的業主、商業地產的業主以及租賃房產的業主。無論你是自己居住還是出租物業，只要你擁有房地產，就必須向政府繳納相應的物業稅。

物業稅計算｜稅率

以下是不同課税年度的物業税税率：

物業稅計算方法

物業税是按物業在該課税年度（每年的4月1日至翌年的3月31日）的「應評税淨值」，以「標準税率」計算。物業税的計算公式為：應評税淨值 x 15% 。

簡單來說，稅務局所稱的「應評稅淨值」等於全年淨租金收入，物業稅是全年淨租金收入的 15%。全年淨租金收入指的是每年課稅年度的淨出租收入，扣除了差餉、不能追回的租金及修葺費等項目。

對於修葺費用，稅務局會自動在業主的淨租金收入中劃一扣減 20%，作為修葺和支出的標準免稅額。此 20% 的金額包含了所有因放租而產生的雜費支出，業主無需向稅務局提供相關實際支出的證明。

假如業主遇到租客拖欠租金的情況，業主在報稅時需計算所欠租金的收入，差餉則由業主支付。但當業主確認無法追討該租金時，可以申請進行相應的扣減。

應評税淨值計算方法如下：

物業稅計算例子

在2024/25課税年度，物業月租是$10,000，由租客繳交差餉。

2024/25年度的應繳物業稅，及2025/26年度暫繳物業税如下：

暫繳稅（Provisional Tax）是按納稅人上一課稅年度的入息推算下一課稅年度應繳稅款，假如納稅人今年課稅年度是2023/24，暫繳稅就是預先繳納2024/25。

而在來年評稅的時候，稅款會扣除本年度的暫繳稅，如果仍有餘額，會撥入下一課稅年度中。值得留意的是， 初次報稅者沒有上年度的暫繳稅扣除，而且可能要計劃下一課稅年度的暫繳稅。

通常稅務局會依據納稅人上一課稅年度的收入進行估算，並要求納稅人以兩期稅款繳交暫繳稅。暫繳稅一般不能拒交，除非納稅人有充份理由，可以在限期前申請緩繳或分期繳付暫繳稅，否則可被視為欠稅。

物業稅計算｜申請暫緩「暫繳物業税」

納稅人可根據以下其中一個情況申請暫緩「暫繳物業税」：

• 暫繳税課税年度的物業應評税值，少於或可能會少於上一年度的應評税值的90%，或者少於或可能會少於暫繳税課税年度的估計應評税值的90%。例如：你要就$300,000的物業應評税值繳交暫繳物業税。如該物業在暫繳税課税年度的應評税值是少於或可能會少於$270,000，你便可申請緩繳暫繳税。
  你須將有關已收租金及應收租金的資料隨申請書一併提交。
• 你已經不是某物業的業主，或者會在暫繳税課税年度終結前不再是該物業業主，因而令暫繳税應評税值減少。你須將有關停止成為業主的日期、已收租金及應收租金的資料隨申請書一併提交。
• 你已就暫繳税課税年度選擇個人入息課税，而按這方法你可能會少付税款。
• 你已就上年度的物業税評税提出反對。

物業稅計算｜什麼情況下無需繳交物業稅？

業主在下列情況下無須繳交物業税 :

• 物業作自住用途而沒有租金收入 :
• 物業作經營業務用途而沒有租金收入 : 或
• 物業是空置的。

物業稅計算｜買樓印花稅計算

出租物業要交物業稅，買賣樓宇則需要交「印花稅」。根據政府最新的《財政預算案2024》，財政司司長陳茂波宣布，樓市會全面撤辣，撤銷所有住宅物業需求管理措施，即日起所有住宅物業交易無須再交額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）。他表示在當前經濟的情況下，有關措施已無需要。
詳情可參閱：樓市撤辣2024｜無須繳買家印花稅等三大辣稅 暫停壓力測試