賣地吹淡風發展商筍價中標 旺角地王一年貶值8成
政府近年來雄心壯志，經常推出規模龐大兼位置優越的商業地皮於市場招標，豈料一再慘淡收場。
最近雖然成功批出旺角的核心區商業地皮，但是價錢之低，令市場人士嘩然。
位於旺角洗衣街與亞皆老街交界大型商業地皮，地政總署於上週一（3月1日）公布，由新鴻基地產（00016）以47.29億元中標。
以項目最高可建樓面152萬平方呎計算，每呎樓面地價僅約3,103元，較市場估值下限低出約16%。
一年間，地皮由最高估值近230億元大跌至47億元，貶值八成，現價只及當年最高估計的五分之一；即使以當時最低估值160億元計，一年下來亦大跌七成。
事實上，毗鄰港鐵旺角東站，位置優越，佔地逾1.15公頃，最高可建樓面面積約152萬平方呎，前身是水務署和食物環境衞生署等政府部門的辦事處。
如今土地市場吹淡風，令市民開始聯想到，商家是否看淡香港經濟前景？
曾預計有流標風險
該地皮於2月24日截標時，合共僅接獲三份標書，除中標的新地外，遞交財團包括長實集團（01113），以及於同區擁有朗豪坊的鷹君（00041）夥拍奧海城地主信和置業（00083）合資入標。反映賣地市場受惠全面復常的因素佔比不多。
綜合市場於截標前，對地皮估值介乎約56.4億至109.7億元；即每呎樓面地價介乎約3,700元至7,200元，當時已有測量師預計，由於近期地皮市場走勢欠佳，上述地皮有流標風險。
更甚的是，一向以西九龍作為發展重心，人稱「四叔」的李兆基系內的恒基地產（00012），以及另一大財團新世界發展（00017）均沒有出手。
新世界一直高調表明十分看好九龍西的發展，銳意於該區打造一個「新世界新興產業生態圈」。但偏偏位置優越的旺角大型商業地皮，竟然不投標。
有測量界人士分析，由於需要興建接駁天橋等配套及保育樹木，料發展成本有所增加；加上為長線投資，故在是次出價上反映，發展商出價傾向審慎。
同時，近年商業市場持續受壓，租金屢創新低，相信政府亦「接受現實」。參考近期租務及市場數據而釐定底價，不過成交地價遠低於市場預期下限。
至於是次地皮的得主新地，旗下位於港鐵旺角東站上蓋的MOKO新世紀廣場及帝京酒店，正正鄰近地皮。
新地將建全九龍第二高地標式商廈
新地回應指，將打造該項目成為九龍的全新地標和商業零售中心。新地主席兼董事總經理郭炳聯表示，繼2022年11月投得西九文化區藝術商業大樓後，集團再次以行動投下信心一票。
郭炳聯指出，新項目樓高達320米，將會是繼集團的環球貿易廣場（ICC）後全九龍第二最高的地標式商業大廈，項目會興建連接旺角東站新世紀廣場MOKO的行人通道，發揮聯動效益，連同新世紀廣場的120萬平方呎樓面，兩個項目合起來共提供超過270萬平方呎商業樓面，會成為旺角區最大型的地標式寫字樓商場組合。
新項目預計2030年落成。項目將提供800個車位，連同新世紀廣場約400個車位，滿足區內辦公及消費者駕駛需要。
落標競投已非常難得
中原集團創辦人兼主席施永青則不認為政府是賤賣土地。他分析指，政府在賣地的時候，只能考慮地產商的出價，而不可能執著於坊間的其中一項估價。
他又指，過去一年來，經濟環境飽受新冠疫情、中美惡交與俄烏戰爭的摧殘，又受到加息與去全球化的威脅，商業前景十分暗淡，商業樓宇需求萎縮，有地產商願意在這樣的形勢下，落標競投這幅洗衣街地皮，已非常難得。
在之前已有多次賣地流標的情況下，政府不想又多一塊土地流標，是很自然的反應。
以現時空置這麼嚴重的情況來估計，洗衣街項目落成後，招租的難度很高，可能需要一段相當長的時間才能達到正常的出租率。
再者，現時寫字樓的租金回報率僅約3厘，而地產商的資金成本為5%左右，以致即使物業全部租出，租金收益亦抵銷不了資金成本。
港大房地產及建設系客座副教授張聖典亦表示，是次項目落成後不能拆散出售，只能靠長期收租回籠，所以會壓住中標財團大筆資金，相當考驗發展商的回本工夫和現金流，亦是項目低價批出的原因之一。
新地想擴展觀塘版圖遇阻力
新地是多年來最積極參與土地投標的地產商，然而在2023年1月時，市建局觀塘市中心第4、5區、可建總樓面逾216萬平方呎的商業項目，縱然只有新地入標，但局方決定收回。
新地為觀塘「大地主」之一，集團擁有連接港鐵觀塘站的創紀之城六期、2022年底落成的觀塘巧明街98號的大型綜合商業項目「The Millennity」，即前九巴車廠位置，由兩座樓高約20層的甲級商廈組成，總樓面約65萬平方呎。
寫字樓已獲批入伙紙，部分租客已進駐並開始裝修，包括積金局；另有金融業、科技業及國際知名品牌。據新地年報資料，項目基座商場最快2024年開業。
市建局考慮加入住宅元素
如今，市建局表示，觀塘市中心第4、5發展區土地，可考慮由「商業用途」改變為「其他指定用途（混合發展）」發展模式，並結合「一地多用」概念，在地盤獲准發展的地積比率為12倍，以及「浮動規劃參數」機制維持不變基礎上，加入住宅發展元素，讓日後中標發展商可更靈活調撥發展樓面。
項目早前的估值介乎87億至130億元，每呎樓面地價4,000至6,000元，較2022年8月大幅回落近一半，惟最終仍流標收場。
同時，項目於2022年9月截收意向，當時接獲24份意向書，及後在11月市建局邀請19家發展商及財團入標競投，即有五間發展商未能入圍。
有份遞交意向書的財團，包括了恒地、長實集團（01113）、信和置業（00083）、華懋、遠東發展（00035）、鷹君（00041）、中國海外發展（00688）。然而最終只有新地一間入標。
至於上一期提及過，政府在2023/24年度賣地計劃中，將推出位處核心商業區的金鐘廊重建項目，項目總樓面超過100萬平方呎，暫估計市值最高達224.6億元，為年度賣地計劃中最重量級的地皮。
然而，如今同樣位置優越的旺角地皮平價批出，令金鐘廊重建項目的價值增添不少變數。
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