數據不給力龍年樓市小陽春難現︳地產專題

市場憧憬財案為樓市「撤辣」；加上美國息口已經確認見頂，香港政府又積極吸納人才來港，對物業需求有望上升，地產業界期盼龍年來臨樓市回勇。不過，現實數據及玄學預測統統不給力，樓市未許樂觀。 回顧兔年二手樓市，年初受全面通關的利好因素帶動，樓市曾出現短暫反彈。惟因經濟復甦情況緩慢；加上加息壓力，樓市表現持續疲弱。 10大屋苑首週末未錄成交 以龍年首個週末及農曆新年四天長假（2月10日至13日）計，10大屋苑均未錄得任何買賣成交；按15大屋苑計算亦未見買賣個案。 根據統計，撇除2022年因農曆新年並非週末而沒統計，今次是自2010年有紀錄以來，首個全線10大屋苑未錄得買賣成交的新年長週末。 去年五天農曆新年長週末（2023年1月21日至25日） 受通關因素刺激，10大屋苑錄得20宗成交。 美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，美國息口已肯定見頂，今年息口更有望回落，對市場是利好訊號。 而且內地降準釋放資金，積極提振經濟，故市場正憧憬2月底《財政預算案》會「撤辣」，導致部分業主放盤步伐稍放慢，減價空間收窄。 農曆新年長週末10大屋苑買賣「捧蛋」，一手市場亦僅錄得零星成交，但布少明預計，隨節日因素淡化；加上新盤部署陸續應市，購買力將逐步釋放。 不過，他料樓市整體表現仍然較疲弱，故呼籲政府把握時機，趁財案公布時落實全面「撤辣」，藉以提振經濟，令樓市可重回正軌。 中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，踏入龍年，二手樓市不一定重演去年同期「小陽春」，因為預計發展商在農曆新年後陸續推盤，對二手交投帶來一定壓力。 即使《財政預算案》公布利好消息，亦要待3月底才反映，楊明儀估計首季二手樓價會再跌逾2.8%；上半年仍較難見到反彈，其後才會回穩。 楊明儀亦期望《預算案》為樓市「撤辣」，並調整樓按貸款利率壓力測試措施。即使市況不會因此而立刻反彈，但可向市場發出訊號，顯示政府有意提振樓市及經濟。 施永青：龍年地產市場存在兩次轉機 中原集團創辦人施永青認為，龍年香港的房地產市場存在兩次轉機，如果掌握得好，市場可能峰迴路轉，樓價有機會逐步企穩。 一方面，減息可令置業人士每月供樓金額減少，買樓的吸引力會逐步回升。 另一方面，《預算案》是個好機會，讓政府修訂不合時宜的房地產政策。 長期以來，政府都以擔心刺激樓價反彈為由，拒絕撤銷遏抑資金流入房地產市場的超高印花稅政策。 施永青強調，現時在港租樓，租金雖比供樓便宜，但這只是在首兩期租約出現。隨著幾次加租，租樓就會貴過供樓，尤其是在利息趨跌的時候。 因此，只要利率趨跌，不用等供樓開始平過租樓，也會有人轉租樓為買樓。這種情況有機會在下半年出現，樓價會因而企穩。 發展商方面，暫時仍按兵不動，1月再出現「零」新申請預售樓花情況。 地政總署資料顯示，1月份未有項目新申請預售樓花同意書。若只計算私人住宅單位，「減辣」後三個月只有去年12月柴灣一個項目新申請預售，涉及單位592伙，比「減辣」前三個月的1,484伙大跌約六成。 由於「減辣」後樓市仍然疲弱；加上目前貨尾超過20,000伙高水平，已批出預售樓花同意書但尚未發售私人住宅單位亦同時近20,000伙，故發展商並未急於為旗下項目申請預售樓花。 過去一年（2023年2月至2024年1月），共有五個月出現「零」私人住宅單位新申請預售樓花。 鐵路盤跑贏大市 按美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，75大鐵路沿線屋苑之中，41個屋苑二手住宅註冊量按月報升；18個屋苑宗數減少；其餘16個屋苑則宗數維持不變。 「零成交」的屋苑亦由去年12月的16個，減少至1月的13個。 日出康城以43宗登記成為1月75大鐵路沿線註冊宗數最多屋苑，宗數較去年12月的26宗增加約65.4%（見圖表），其月內註冊平均實用呎價錄約12,246元，按月輕微升約0.7%。 而天水圍嘉湖山莊的成交宗數，雖然按月增加約21.9%，以39宗註冊跌落排名榜次席；而美孚新邨註冊宗數按月增加約1.5倍，錄得35宗登記闖入三甲。 樓價方面，1月最活躍10個屋苑中，呎價有六個下跌。 其中跌幅最大的是註冊量排名第三位的美孚新邨，月內註冊平均實用呎價錄約9,737元，按月跌約2.7%。 跌幅超過2%的，還有沙田第一城及嘉湖山莊，呎價按月分別跌約2.6%及2.3%。 至於呎價上升的屋苑中，升幅最大的是註冊量大增2.5倍的杏花邨，月內註冊平均實用呎價錄約12,608元，按月上升約2%。 同時，綜合稅務局資料顯示，1月三項住宅「辣稅」個案（包括額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅）合共355宗，按月跌約5.8%，但涉及金額卻大升近42%至約4.71億元。 辣稅減半長線投資者入市 當中佔最多的新住宅印花稅個案有288宗，雖然按月下挫約7.4%，但金額卻上升近三成至3.2億元，相信與購入較大銀碼的單位有關。 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，隨著樓價持續下挫，由高位已大跌超過兩成，入市成本減少，而租金上揚令租金回報率攀升；加上新住宅印花稅稅率減半，吸引部分長線投資者入市，帶動新住宅印花稅個案創近兩年次高。 若新住宅印花稅稅率進一步全面撤銷，相信會增加長線投資者入市意欲，而租盤增加有助減慢近年租金升勢，對本地人及外來專才的租金負擔帶來舒緩作用。 免責聲明：以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場。本評論並非及不應被視為邀約、招攬、邀請、建議買賣任何投資產品或投資決策之依據，亦不應被詮釋為專業意見。閱覽本文件的人士或在作出任何投資決策前，應完全了解其風險以及有關法律、賦稅及會計觀點及所帶來的後果，並根據個人的情況決定投資是否切合個人的財政狀況及投資目標，以及能否承受有關風險，必要時應尋求適當的專業意見。本人或其有聯繫者並未持有本評論所評論的上市法團的任何財務權益

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