為何樓市長期向上（完整版）

由於此文較長，各位要完全讀完整篇後，才有完整概念的，故切勿只看了部分而誤解了我的意思。

年頭樓市由高位下跌約一成，不少分析都預期樓市將再下跌，主要理據包括加息因素，樓價與市民購買力脫節，未來供應將增加，亦曾聽過政府見樓價升就會再出招令樓價只許跌不許升。

的而且確，這些都是能成為推動樓價下跌的因素，但這不代表這就能令樓市大跌。而這文要分析的，是各種影響樓價的因素，並分析那些才是核心因素，核心因素未必會左右短期樓價，但長期樓價則受這些因素影響。

加息因素

首先是加息因素，這的確是一個令樓跌下跌的因素，因為加息令供樓成本增加，而從投資者的角度，加息亦令借貸成本增加，物業這投資工具的吸引力就會減少，這就會令樓價下跌。

但香港過去樓價的歷史中，這種關係並不是必然，就以03-08年的週期來說，息口升樓價仍升，所以不是必然，所以不能以等別解釋。不過，近幾年樓市的持續上升，其中一個原素是源自低息環境，令買及投資樓的利息成本很少，當加息令這因素消除，這方的力量就減弱，所以的確有點影響。

但關鍵是，何時加息？加多少？美國經濟雖然已復蘇向上，但整體未能言向好，加息態度審慎，美國處加又死唔加又死的情況，所以當局一定是不斷評估經濟，慢慢加。所以，加息的步伐與力度必然不快，雖然超低息環境結束，但低息環境仍會有一段時間，單計算這方面的因素，樓市下跌有限。

或許可以這樣說，加息是大家已預期的事，這已經反映在這刻的樓價之上，而加息的步伐與力度則較難預測，所以這才是影響往後樓價的因素，而只要這力量較少，樓價甚至會出現加息期不跌的現象。

需求與購買力

之前分析員所講樓價下跌的因素，其中一個是樓價與市民購買力脫節，所以高樓價不會長期維持，必然大跌。任何物品的價格都由供應需求組成，而這供應需求的背後沿自多種因素，短期或許由情緒影響，長期則由價值主導。自政府推出辣招後，短炒的需求已不存在，需求只剩下用家及長線投資者。

先講用家，現時的樓價的確令市民難以負擔，但無奈很多人仍是終要買樓的，他們不是不買，而是延遲買，或是選擇買一些較細的單位。這樣問題就來了，需求沒有減少，只是發生在不同時期，要買的終要買。當然，樓價高企令一些人想買但無法買到，而這些人可能會選儲更多首期，有更大的購買力才去買。

即是說，樓價在超高企的時候只有很少人有能力買樓，但他們會儲錢，以及對超高樓價盲目，就算超高樓價無法維持，只要樓跌略為下跌，由超高價跌至高價，之前的忍住唔買的需求就會再次出動，在樓價與市民購買力脫節程度減少下已成為新平衡點，所以樓價下跌其實有限。

同時，雖然市民購買力與樓價脫節，但不少買樓人士會退而求其次，在這樣的能力下，由原本想買的單位，轉買較細的單位，需求不變，只是當中的調整。

樓價與購買力

另一點是，樓價與市民購買力是否成必然關係？其實是未必的，因為樓市並不是只有用家這一方的需求。以澳門的樓價來說明，十年前一個單位約三十萬，現時一個單三百萬是基本，因為以前澳門是一個小城市，但自賭權更開放後，賭博收入現時已超過拉斯維加斯，在投資者眼中，整個定位已經不同，資產價值當然大不同，投資者比較環球資產價值，當地的發展潛力，以及投資回報等，在澳門的個案中，可看出當地樓價與市民的購買力不一定成必然關係。

的而且確，樓價與收入的比例是其中一個衡量樓價平貴的水平，而過往香港樓市，如1981年，及1997年在這指標達至很高的水平後，都出現大幅回落，而現時樓市亦出現類似的情況。所以，這絕對反映樓市不健康，及處偏貴水平，但這不代表不可以更貴，又或必然會像97般下跌一半。

上述所講澳門樓市就最易理解，以前可能用總人工3年就可買到一層樓，現時要用上15年，那會不會跌回只用3年就能買樓的年代，當然不能。因為以前買的是小城市的物業，現時買的是大都會中的物業，概念上已是不一樣的商品。

就算樓價回落，其平均年期都必然會比以往的高，例如以往平均是3年能買樓，這是合理的，現在平均是10年能買樓，這在這年代已是合理的。香港情況也一樣，交通更完善令新界樓價值提升，香港比97回歸前的定位亦不同，更為中國的城市，更與中國融合，香港樓已不只是為香港人而存在。

定位與價值的問題

即是說，就算香港樓由痛苦指數15年薪金，下跌至13年，香港樓仍是偏貴，仍是很痛苦的水平，但在其他人眼中，已到達吸引的水平，那就會令需求上升令價格上升，因為你的痛苦指數並不是他的痛苦指數，國際投資者眼中不一定適用。

而就算是香港人，一些已供完樓、人工在近年大升的打工仔、手頭有充裕資金的投資者，所謂的痛苦指數對他都是無影響的。所以這因素會令樓價回落，但是否能令樓價大跌那就未必了。

組成需求的除了用家外，另一方就是投資者，投資者決定投資物業與否，基於幾個因素，該投資的成本，物業的回報率，其他投資工具的回報率。

資金成本受利息因素影響，之前已講美國加息步伐不會快，因此令這方面的影響有限，另一方面是租金回報，除非租金有較大的回落，否則回報率不太影響，而租金回落取決於兩個因素，就是市場供應，以及經濟情況。市場供應看不到會大幅增長，而經濟情況亦不見得會向下，所以租金難以回落，這就令投資者投資物業的回報仍然保持在這水平，因此令這方的需求仍在。

除非加息力度很大，令投資物業的淨回報大幅減少，就有可能出現較似樣的下跌。現時租金回報4厘，供樓利息成本不足2厘，淨息差賺2厘，但當年97、98年租金回報4厘，供樓成本10厘，要蝕息差6厘，每賣一層樓就可減少每月蝕6厘的利息，賣樓壓力大，市場供樓者多自然令樓價向下。

供應分析

有分析員指，未來供應將大增，故令樓價大下跌。無錯，未來的供應量將上升，但卻不是增加得很多，只是比過去較少的時期增加了，簡單來說，可以說供應量由之前的短乏，回復至正常的水平，這是說中期的事，而長遠的供應其實不足。

由於現時政府的信任度甚低，民間各樣事情都有反對的理由，令政府吋步難行，事事受阻，保育、收地、賠償、政治等問題多多，新市鎮的發展不斷推遲，長遠供應不要說多，能做到足夠已很好，這樣的前題下，樓市難以大跌。

所以，所謂的未來供應增加，只是中期而言，更甚的是，這只能說返回合理的水平。而另一邊，由於在過往持續供應不足的，再加上政府令樓市冰封的情況下，出現了一種可怕的情況，就是需求正不斷累積。

需求正不斷累積

所有政策都有其好壞兩面，政府以冰封樓市政策來減低金融系統的風險，意圖令樓市降溫，但卻無法解決樓市的根本問題，即是供應。

過往政府一直無辦法解決供應問題，並利用政策將問題拖延，過往每年都出現需求大於供應的情況，而這些需求暫時性冰封，將需求不斷延遲，不斷累積，而這潛在的需求已到達了一定數目，大家一定要明白這點。

分析員習慣用數據分析，相信他們較少身邊環境去分析。我身為80後，不少朋友都是30歲左右，而部分已結婚的朋友，夫婦要與男家的父母同住，但他們卻很想搬出去二人住的，他們不是打消買樓念頭，而是將買樓這動行推遲，這不是個別例子，我身邊就有幾對要與父母同住的夫婦，可見等待跌市準備買樓的需求量是大的。

我所知道現時一般的80/90後，大部分都是處於等樓市下跌的狀態，他們在等機會、等買樓，你不信問問這年齡層的朋友，大部分都是等待買樓，這種潛在的購買力，只要樓市略為下跌，需求即會增加。

因此，未來的所謂供應增加，能否填補過去因供應不足而累積的需求量，我看就未必得了，因為所累積的潛在需求不少，而正常所產生的需求量又每年都有。就算不計用家需求，因各原因而等待機會買樓的人絕對不少，這情況下，只要樓價回落一、兩成，就會止跌回升，大跌條件不存在，反而平穩上升的機會更大。

不要單純比價格

坊間不少分析都會比較現時與97年的樓市，從而推斷樓市將出現97年時期的大跌，可惜在投資世界裡，並沒有一本通書睇到老這回事，單純的比較是不適合的。

雖然現時樓價對比收入的痛苦指數已超過97水平，這或許會因購買力不足而令樓價回調，但不會出現97式的大跌，因成就97時期的大跌，背後要有多個因素去產生的。

首先是炒樓，當年炒樓的情況非當熾熱，不少人更全職炒樓，引至大量虛假的需求，我在《80後百萬富翁》中已講，這類虛假的需求、加上借貸因素如何對商品價格產生長遠的影響。而97年的炒賣需求成了將樓價推升的需求，這成了樓價假上升的因素，當然最終會成為樓市下跌的因素。

炒家買入目的不是住，只是為了賣出，每一個買入都意味著將有一個潛在的賣出，當時炒家瘋狂、不理價式的買入，造就了他日大量賣出的力量，再加上他們不斷借貸等因素。當樓市或外圍環境有變時，就會出現一次過沽出的現像，造成樓價暴跌。

現時需求組成

樓市主要由三種需求組成，用家、長線投資者、炒家。炒家對樓市的造成97年其中一個下跌因素，但在今天已不存在，至於長線投資者，可能的情況下他們都想保住層樓，但為何97-03年時期成了其中一部分推低樓市的力量？答案就是利息。

大部分長線投資者，若果能做到租大於供，產生正現金流，他們沒有理由賣出物業的。但在97年時代，利率是P+的高息年代，即是供樓要比10厘息，但收租只有4厘息，買樓收租是一個負擔，因為租金減去供樓後，每會仍要比過萬蚊去供樓，只要能賣出一個物業，每月就能節省萬元的持續支出，所以這成了一股賣出的力量，持有數個物業的投資者，也要減磅，令賣出力量增大，從而令97年的樓價下價下跌。反觀現時，在將來加息不會多的情況下，大跌條件不存在。

至於用家，97年發生金融風暴，香港進入經濟持續下滑的週期，失業率上升，被公司炒後收入自然等如零，沒有收入就無法供樓，可能是賣樓，或銀行在沒辦法的情況下成為銀主盤賣出。多人失業自然令更多人供不起樓，市場自然多盤賣出。

反觀今天，最可怕的金融海嘯今天都開始退卻，環球經濟雖然仍有隱憂，但大致開始向好，而香港本身的經濟亦平穩發展，在這前題下，真真正正打算買樓住一世的用家，是不會無故將物業賣出的，所以這難以成為下跌的力量。

所以結論是，今天的情況與當年97年有很多不同之處，絕不能單從表面上作比較，除非一些外在因素改變，否則樓市並不會出現97式的下跌。

貨幣制度令樓市必然向上

雖然樓市有週期，但長遠來說，樓價是必然會上升的，與其用樓價上升，不如說我們的紙幣購買力是必然會下降的。除非行本位制，如以前美元的金本位（即一美元等於某數目的黃金），否則當一個政府掌握了貨幣的發行權時，銀紙的數目必然是只會多不會少，千百年來都是如此。

港元與美元掛勾，美元只會愈來愈多，不會愈來愈少，加息也不能令銀紙數目減少，所以購買力長遠只會愈來愈少，所有貨品，包括物業，其價格長遠上升是必然的事，過去的購買力亦一去不返。（不過大家要注意，美國剛完成了大量發行的時代，令購買力急速貶值，而往後的貶值速度將會減慢，直至下一次貶值的年代）。

樓市有週期，總升跌，但今次升跌的數字不能直線地去比較上次的數字，即是說，就算下跌得再多也不會返回之前的低位，因為我們銀紙的價值已比之前少了。

例如貨幣的價值減少了一半，從前的5000蚊/呎就是等於現時的10000蚊/呎，這是一定要知道的貨幣概念。從前樓市的低位可能是3000蚊/呎，但今個週期可能7000蚊/呎已是低位，十年後的週期中，可能20000蚊/呎已是低位。這就是貨幣貶值，成本上升等因素的自然結果。

成本必然上升

建樓的各種成本，當中的地價、材料、人工，各方都上升了，大家都知建造業人手短缺，人工每年加10%以上，成本自然轉價至樓價，你難以將過去的作直線式的比較。

而另一個令樓市上升的因素，就是觀念的改變，現時在年輕人心目中，買樓好像成了理所當然的事，不少未出來工作的大學生，已會講有關買樓等的問題，而出來工作不久的人，會說買不到樓等。

但回顧在以前時期，這年紀的人都不會說要趕著買樓，我不是討論他們心態的問題，只想帶出，整個社會的觀念都改變，而年青人（即未來最大的需求層）的觀念，比上一代有所改變，變得更想擁有自己的物業，這會令整個需求曲線改變，令樓價難以大跌。

政府無法令樓價下跌

其實，不少人在梁生上任前對他是有所期望的，以為他會推出一些較大力度的政策，而當時亦估計樓價亦因此而將趨向平穩或下跌，可惜事實並非如此，樓價不止不斷上升，更在不斷累積上升的力量。

關鍵之一是梁氏所推出的措施無法解決問題的核心（當然這或許有心無力），因為供應才是問題的核心，而所謂大力度的政策、辣招亦只是將問題推遲，而政府這種買時間的方法，不斷將問題推遲，最終有機會造成更大的風險，因為問題只會愈來愈大，而且解決時更加困難與危險。

總結

寫到這裡，做個小總結，由於銀紙購買力已一去不返、加息步伐不會快、樓市供應雖增加但不會太多、長遠供應成疑、潛在的需求是仍是大。因此，樓市雖然在一兩年內仍可能下跌，但下跌有限，之後更有可能上升。

雖然樓價現時是貴，但可以是更貴，不過樓價在如此高位，雖然需求存在，但再升會令部分人有心無力，所以升幅不會以爆升般，只能平穩上升。當樓價上升後，又需要一些時間去追首期及儲購買力，要慢慢地累積需求，反之當樓價跌後，潛在需求即立刻出現，令樓價跌不了。

當然，長期的樓價不易估計，要看美國的加息力度，而更重要的是政府的樓市供應，若果到時有很充足的供應，及充足的潛在供應，在建中的物業又很多，那就會成功消耗到我之前所講，一直因政府措施而累積的購買力。

當然這很難估計，因為到時的潛在供應不易推測，但若然成功消耗，購買力無法維持，樓價將出現持續下跌，但以政府的力量，能否做到成疑。

上面較長期的預測，存在不少推測估算，我沒有水晶球，因此難免有誤差。不過，在這沒有最貴只有更貴的年代，已置業者較為安心，因為住是基本需要，這狀態可說是平倉，但租樓者若果甚麼都不做，就是沽空了樓市，當然這不是沒有方法在租樓的情況下，仍做到基本平倉的狀態。

若有睇過我書《80後百萬富翁》的讀者，都知這我用數學方法論證過租樓可以做到同買樓一樣，相同地處於平倉水平，不怕樓市上升的風險。

只要你在租樓的時候，並不是白白將錢存在銀行，而是要運用一些方法去對沖當中的風險，設計出一套投資組合策略，就可令你在樓價上升時，對衡了當中的風險。若果你認為現時樓價很貴不想買樓，但又怕樓價一直上升，租樓加上設計組合策略就是最好的方法。