粵港澳大灣區熱爆 呢隻內房股 睇升兩成 | 港股分析
撰文：Smart ED編輯部 ｜圖片：中新社
禹洲地產的一大增長潛力，在於其在沿海一、二線城市的土儲布局。
截至去年12月底止，禹洲地產持有28個未來發展項目及潛在項目，總地盤面積約254萬平方米，合共建築面積約507萬平方米。
購沿海家園項目獲厚利
公司已取得其89個已完成、正在開發或持作未來發展的項目的土地的土地使用權證，現時正申請三個項目的土地使用權證。
布局上，禹洲地產在五大都市圈，包括環渤海都市圈、華中都市圈、長三角都市圈，海西都市圈和粵港澳都市圈，合計19個城市有土儲，土儲面積約為1,184萬平方米，平均土地成本每平方米為5,697元人民幣。
此外，禹洲地產於今年初發起公司史上最大併購項目，以38億元人民幣購入沿海家園（01124）七個優質項目部分權益，為未來發展提供保障。
招銀國際指出，該七個項目中，四個為在售項目；三個為土地項目，總權益可售面積約313萬平方米，潛在總貨值約989億元人民幣，潛在權益貨值超過400億元人民幣。
該行預計，四個在售項目能夠在今年為禹洲地產帶來超過30億元人民幣的銷售。
另三個土地項目中，天津項目貨值達830億元人民幣，禹洲佔30％權益，萬科企業（02202）佔70％。
該行相信，此次收購能夠迅速提高禹洲總銷售額，並且積累在北京、武漢市場的經驗，加深在內地核心都市圈的滲透率。
禹洲地產的收入主要來自物業銷售、投資物業租金收入、物業管理收入及酒店運營業務四大業務範疇。
公司去年收入為217億元人民幣，按年升58.73％，創歷史新高，主要由於期內交付物業建築面積的增加及銷售單價上升。
其中，物業銷售收入約為212.1億元人民幣，按年上升58.96％，佔整體收入的97.75％。
公司去年地產銷售金額為403.06億元人民幣，按年上升73.69％。
年內累計合約銷售建築面積238.09萬平方米，按年上升30.19％；合約銷售均價約為每平方米16,900元人民幣，按年升33.41％。
隨更多城市的已銷售物業陸續完成交房步驟，預計公司物業銷售收入規模將保持增長。
集團表示，未來將繼續拓展擁有發展潛力的一、二線城市及其週邊衞星城市，2018年銷售目標初步定為600億元人民幣。
今年首季銷售開局佳
禹洲地產今年首季的銷售開局良好，銷售金額為103.54億元人民幣，按年增2%；累計銷售面積81.5萬平方米，平均銷售價格為每平方米12,700元人民幣。
單計3月，合約銷售金額為45.43億元人民幣；銷售面積為34.73萬平方米，平均銷售價格為每平方米13,100元人民幣。
另外，截至3月底止，集團累計認購未簽約金額約5.03億元人民幣。
招銀國際分別上調禹洲地產今、明兩年淨利潤預測6.3％和18.9％，至35.6億元人民幣和46.5億元人民幣；同時將淨資產折讓率由原來的40％降至35％，以反映併購項目對銷售和盈利的提升。
德意志銀行本週一（4月30日）發報告首評禹洲地產，指公司集團在廈門已連續12年佔據市場主導地位，2017年在該地的市佔率為9%。
而早年在福州、上海、合肥、天津等地的戰略擴張，為其帶來優質土地儲備。
該行指，禹洲2017至2018年首季的土地儲備擴張加快，土儲樓面面積達670萬平方米，相當於銷售面積的2.11倍。
預計禹洲地產擁有2,300億元人民幣的總可售資源，2018及2019年的利潤有望分別增加28%及36%；預測純利分別為40.21億及54.31億元人民幣。
該行又指，禹洲目前股價只反映2018年預測市盈率5倍，資產淨值折讓為52%，收益率約7%至12%，屬吸引的價位。給予「買入」評級，目標價7.02元。
走勢上，禹洲股價今年1月底上升至6.18元高位後回落，至5元水平見承接，2月以來三度跌穿5元後均迅即返回其上，為重要支持位。
本週股價抽升至接近6元水平，有勢挑戰今年高位，建議投資者候低於5.5元買入，目標價6.5元；5元止蝕。
（編按：本文受訪者林嘉麒為證監會持牌人，並未持有文中評論股份）
股價尚有一至兩成上升空間
宏滙資產管理董事及投資策略總監林嘉麒表示，現時內房巨企資金流充足，即使開發商未能再以低息向銀行貸款，而要改以發債券或其他途徑融資，令房貸、開發貸的融資成本增加，但若開發商的土儲地段佳，仍有一定的盈利能力。
林嘉麒對禹洲地產的前景感樂觀，一來其管理層曾表示，未來銷售目標有望大增；二來旗下土儲多位於大灣區，定價能力高，即使中央再作調控，對其的影響也較小。
他指禹洲地產的市盈率僅為6.83倍，其估值以內房股而言屬偏低，故近日的股價表現亦比其他內房股為佳，預計後市仍可有一至兩成上升空間，目標價7.2元。
