發展商年尾低價推盤 採先求量後求價策略
地政總署資料顯示，本港今年第三季獲批預售錄得5,578伙，雖然較第二季下跌41%，惟比起2021年至今，按季平均4,422伙仍高出約26%。
扣除已於9月份推售的粉嶺One Innovale第2期，目前已批出預售樓花同意書、但尚未發售新盤的單位，總數進一步升至逾9,500伙。
9月份共有三個項目獲批預售，包括已於9月推售的恒基地產（00012）粉嶺One Innovale第2期，涉408伙，連同尚未推售第3期的565伙，以及信和置業（00083）等發展的錦上路站上蓋柏瓏III （680伙），合共涉及1,653個單位，令尚未發售新盤的單位總數進一步推高，亦多少反映出發展商推盤策略都變得保守緩慢，對市場而言，絕非一個積極訊號。
料第四季約20個新盤登場
同時，地政總署資料顯示，累積待批預售樓花單位數目按月微升約1.5%，錄20,885伙，連續四個月徘徊20,000伙水平，即是反映發展商持貨量充裕，市場究竟有沒有能力消化，亦是值得討論。
美聯物業房地產數據及研究中心資料顯示，9月累積貨尾量（包括樓花及現樓）錄約16,504個單位，較8月約15,457伙回升約6.8%。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，當中九龍區（包括將軍澳及西貢）貨尾量或按月增長均是三之中最大，9月該區貨尾量錄8,570伙，按月增加約8.6%。
箇中原因是9月九龍區有項目登場，當中不少為中價物業，銷售步伐相對慢熱，導致貨尾增加最多。
就連一直較為求價不求量的地產商，都以低價推盤。
以粉嶺One Innovale第2期為例，9月推出首批80多伙，首批折實平均呎價約14,000元，開價明顯較區內二手成交呎價為低，加息陰霾拖累下，可反映發展商現採「先求量，後求價」策略。
踏入第四季，約有20個新盤可以登場，涉及逾9,000伙，類型上由鐵路沿綫、市區單幢樓，甚至豪宅盤均有，不過，最多伙數的一個項目都只是900多伙，有別於以往季季有千伙大盤出現的時刻。
元朗鐵路盤成焦點
發展規模最大為新鴻基地產（00016）元朗站上蓋The YOHO Hub第C期，備有939伙，早前已獲批售樓紙，可短期內啟動銷售。
同系之前作為2021年壓軸大盤，但近一年後才推出最新一期，而且貨量不少，發展商大有可能採取「先求量，後求價」的推盤策略，有機會有新優惠吸引買家。
一站之隔的錦上路站上蓋柏瓏III，亦有680伙可以於年內應市，相信有機會直接比較，兩項物業有機會成為年底一手市場焦點。
另一焦點鐵路盤，為華懋旗下何文田站瑜一1A期，提供447伙，戶型由一至四房連儲物室俱備，實用面積介乎311至1,615平方呎。
當中主打的三房連儲物室戶佔近四成，整個項目細分三期發展，共提供844伙。
何文田區作為傳統尊貴地段，一直備受社會菁英客追捧，新樓供應不會多；加上在香港，住宅物業最大價值，就是位置及交通配套。
何文田具雙綫鐵路網優勢
如果是市區樓，價值一定不會低；如果是位處鐵路沿線，更一定有價有市。
項目兼具雙綫鐵路網絡優勢，即港鐵屯馬綫及觀塘綫，而且擁有剛通車的東鐵綫過海段的利好因素，兩個站即到會展，三個站到柯士甸。
項目集合以上兩大條件，即既是市區又位處鐵路上蓋，則可以用無敵來形容。
至於市區新樓供應重鎮的啟德區，本季亦有新盤推出，包括位於承富里2號，由內房華潤置地（海外）、保利置業集團（00119）合資發展，項目日前已命名為澐璟（PANO HARBOUR），全盤提供582伙，包括576伙分層戶及6伙臨海大宅，項目主打兩房至三房單位，當中約有九成單位可望維港景。
戶型分布方面，則涵蓋一至四房單位，實用面積由371平方呎至2,088平方呎，另設平台及頂層特色戶；而臨海大宅實用面積則由4,294平方呎至4,850平方呎。
預計關鍵日期為2024年12月31日；另提供373個車位，住客及車位比例大約1比0.64。
政商界減辣聲不斷
本港樓價跌勢已成，市場人士指「辣招」功效名存實亡，冀政府放寬或撤銷「辣招」。
會德豐地產主席梁志堅認為，本港加息已經醞釀多時，屬於預期之內，相信本港加息步伐不會「跟美國跟得咁急」，因此不虞對樓市構成突如其來的影響。
他強調，現時本港最重要是改善經濟，當經濟穩定，失業人數少，樓市方能回暖，期望本港盡快與內地通關。對於樓市「辣招」，梁志堅形容其功效已是名存實亡，冀政府放寬或撤銷「辣招」。
美聯集團主席黃建業指出，受加息及疫情夾擊，重創港樓，倘若《施政報告》未能提出有效的「救經濟、振樓市」方案，今年樓市下調已成定局。
如跌勢加劇，將禍延地產、銀行、律師等眾多行業，勢必影響香港疫後的經濟復甦，希望特區政府能於《施政報告》中提出更多「招商引資」的方案，吸納中外人才及資金來港，救活經濟，同時能「減辣」，助樓市及早「復常」。
黃建業呼籲政府，從速撤銷或放寬已失效的「辣招」，具體建議包括將15%從價印花稅（AVD）稅率，回復至雙倍印花稅（BSD），為市民換樓開方便之門，活化換樓鏈。
另建議下調買家印花稅（BSD）稅率，或取消BSD稅，以吸引環球人才及資金來港置業。最後是取消額外印花稅（SSD）；或可將年期及稅率回復至「加強版」前。
就連金管局總裁余偉文被問到會否調整按揭逆週期措施時亦指，該局首先會看樓市表現，包括價格及交投，但同時會考慮香港經濟、國際經濟、本地失業情況，金管局會一直監察市場，有需要時會繼續研究及調整。
提出可調整外來人才買樓辣稅
立法會第一大黨的民建聯就建議，研究為香港重點產業迫切需要並缺乏的海內外來港專才，提供與香港永久性居民同等的置業稅務待遇。
自由黨則建議，為合資格的優秀海外人才，於本港工作及居住屆滿一定年期後，可獲退還已繳付的買家印花稅，例如三年後可獲退還一半；滿七年更可退還全數等。
新民黨亦建議，放寬境外人才首置限制，包括境外人才在港工作及居住滿三年，首次置業可獲免繳交買家印花稅，從價印花稅按「第二標準稅率」計算。
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