住宅按揭成數放寬 工商舖減價頻現業界仍看淡
撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室
金管局日前公布，放寬非住宅物業按揭貸款的逆週期措施。非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限由四成上調至五成。此項修訂自2020年8月20日起生效。金管局總裁余偉文表示，與其他地區一樣，新型冠狀病毒疫情對本港經濟造成重大壓力。儘管住宅物業市場維持平穩，但局方留意到不同類別的非住宅物業包括寫字樓、分層工廠大廈及零售業樓宇的價格和成交量，均出現顯著調整。考慮到非住宅物業價格走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等因素，金管局認為，現時適合放寬適用於非住宅物業的逆週期宏觀審慎監管措施。
肺疫重創舖市
他又指出，本港經濟及物業市場前景仍然相當不明朗，金管局會繼續密切留意最新發展，並會因應物業市場週期變化推出適當措施，以保障銀行體系穩定。然而，由於疫情並未受控，舖市前景仍然嚴峻，「減辣」措施未必能阻止工商舖市道惡化。位於旺角通菜街63至67號及一樓舖位，前租戶為運動品牌Adidas。今年Adidas已放棄續租離場，業主現放租100萬元。對比之前月租確是劈價。事實上，翻查資料，該舖在2012至2015年的租戶為化妝品牌莎莎，當時月租120萬元；其後由Adidas以148萬元租用，對比之前高位月租劈價近三分之一。
另鄰近的油麻地新填地街228號地舖，日前以低市價售出，面積800平方呎，叫價2,000萬元，現劈價500萬元，以1,500萬元售出，平均呎價約18,750元，低市價約一成。原業主於2006年以290萬元購入，賬面仍大幅獲利1,210萬元，升值逾4倍。
二、三線的民生區更要蝕賣。荃灣鱟地坊新近錄蝕讓成交，代理消息指鱟地坊80至84號華成樓B座地下B1舖，面積約1,000平方呎。原業主早前以2,800萬元連租約放售，近日減價520萬元或19%、以2,280萬元易手，成交呎價22,800元，成交價較市價低約一成。
賬面蝕讓離場
原業主2016年12月2,750萬元購入，持貨不足四年，賬面蝕讓470萬元或17%離場。現時商舖由手工麵店租用，月租80,000元，租金較高峰時回落30%，但新買家仍可享租金回報4.2厘。
另西環皇后大道西420至424號冠華大廈地下B舖，面積1,300平方呎，連入則閣樓約600平方呎。原業主早前以2,500萬元連租約放售，商舖現由米芝蓮餐廳、主打湖南菜的書湘門第租用，月租為57,500元。業主近日願減價500萬元或20%至2,000萬元沽出，成交價低市價約一成，成交呎價約10,526元。原業主2011年5月以1,600萬元購入商舖，持貨九年，賬面獲利400萬元或25%離場。至於新買家現享租金回報最少約3厘。
此外，深水埗青山道205至209號春暉大廈地下E號舖，實用面積約300平方呎。原業主最初叫價約1,200萬元，兩週內劈價400萬元，至800萬元易手，成交呎價近27,000元。原業主於2009年5月斥資351萬元買入該舖位，大幅獲利449萬元，升值近1.3倍離場。
據中原（工商舖）統計，核心區包括中環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀及旺角區，7月商舖空置率均達雙位數水平，當中以中環區數字高企，最新空置率錄得約20.39%，對比今年1月約8.05%上升超過一倍。
核心區商舖空置率高企
另一消費旺區銅鑼灣7月空置率約11.53%，該區自2018年起最高舖位空置率亦只有約5%水平。九龍區方面，尖沙咀及旺角最新商舖空置率分別錄得16.47%及12.24%。在商舖空置率高企下，成交價無疑會添壓，導致市場現時屢錄得減價成交，甚至蝕讓個案。
另一美聯工商舖資料研究部，綜合土地註冊處資料顯示，7月商舖註冊錄83宗，按月增12.2%；註冊金額約17.97億元，按月升146.8%。由於6月份本港疫情稍為緩和，吸引準買家低吸納；加上部分商場舖的成交個案，令7月份商舖註冊量回升。
至於四核心區（中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀），7月份錄十宗註冊登記，按月升42.9%。不過，近日成為市場焦點的商業物業，一定非日出康城居民等候超過十年、港鐵公司（00066）旗下「The LOHAS康城」莫屬。項目第一期於8月23日開幕，涉及約70,000平方呎樓面，佔整個商場面積約15%，疫情下仍吸引大量人流湧至，人山人海。港鐵早前指，目前商場出租面積達70%，承認招租情況及裝修進度因疫情而有所滯後，將計劃於今年內分階段開放商場其餘部分。
經濟不景 短期市道難轉熾熱
就金管局日前宣布放寬非住宅物業的按揭上限，是次放寬措施有助用家入市，長期而言則對工商舖市場屬正面作用。萊坊執行董事林浩文指，自去年社會運動開始，本港經濟已持續向下；加上近月疫情擴散，對各行各業都有重大打擊，許多非住宅類的物業價格及租值在過去12個月已向下調整最少10%，街舖跌幅更大，為相關業主現金流造成壓力。因此，是次放寬按揭成數可在安全及穩定的情況下，可有助業主，特別是小業主改善現金流情況，同時可減少銀行出現「壞賬」的情況，保障銀行體系。
長遠帶來有力支持
美聯工商舖行政總裁黃漢成認為，是次放寬措施有助用家入市，但受制於現時經濟大環境所限，以及市場氣氛審慎影響，相信措施實施後，對工商舖市場短期及中期的成交及成交價不會構成太大刺激，而長遠而言則屬正面。
中原按揭董事總經理王美鳳指出，新冠肺炎疫情對工商舖巿道打擊明顯大於住宅市場，現時政府將非住宅物業的按揭成數上限，由四成上調至五成，是合適的放寬做法。事實上，疫情之廣泛爆發屬前所未見，全球經濟受衝擊；加上中美關係愈趨緊張，市場仍存多方面不確定性。今年銀行除對住宅按揭取態保守外，由於工商舖市道不景，銀行對工商舖按揭取態亦變得審慎，除估價不足情況增加外，銀行亦已上調工商舖之按揭息率。
新措施為工商舖物業帶來適度支持，但由於借款人仍需受限於其他如壓力測試等措施。再加上工商舖用家入市考慮較看重經濟前景及投資市道，經濟環境仍未見起色，各行各業仍受疫情打擊，新措施未至於會令工商舖市道轉熱。亦有經濟學者指出，疫情對零售業打擊最深，現時缺乏中、外旅客消費，因此疫情下的商舖成交，原業主減價幅度會較大，甚至要蝕讓離場。
