高佣金作怪 客人睇二手樓變sell新盤︳Anthony專欄

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是的，現在代理都忙着做新樓盤！尤其是幾間大行的代理，每天被發展商摔數，即使有多代理跟你說會帶客去睇，效果也不顯著。地產行內術語，射盤！相熟代理說，現在即使有客想睇二手，還是會盡量射去新盤。就是說睇樓的時候，借你的二手樓來比較，說新樓有多好。

有位學員到屯門睇樓，有這樣的經歷…首先，他在網上找到一間便宜到難以置信的屯門市廣場，睇樓當日學員到了屯門，代理跟也說慢了一步，業主封盤了，然後極力遊說他購買屯門的新盤。學員目標是投資，收租賺現金流，屯門近期的新盤不是兆康就是掃管笏，完全兩碼子。加上現在沒有SSD，如果價錢合適，隨時可以短線投機走一轉，何必要捱樓花期呢？於是就跟代理說…不用了，就帶我看屯市和時代！然而代理帶他睇的，不是超低層就是超殘的劣質盤。不斷遊稅他…這些都舊了，又多凶宅，難租難賣，不如買新樓！

另外有位學員到將軍澳睇樓，也有類似的經歷…睇樓期間不斷踩，又說樓齡已經舊、又說將來維修貴，又說將軍澳堵車，上班不方便云云，代理不是應該將該區、該盤的優點介紹給買家嗎，為甚麼一邊看一邊踩？最後推介學員去睇必嘉坊、泰峯、Belgravia Place等新盤，怎能不斷踩自己小區的呢？為甚麼代理都喜歡做新樓盤？

首先，新盤佣金高！

是的，這是不公平的競爭，一手市場，無論怎麼大熱的新盤，最少都會有2.5%~3%，非主流新盤，甚至高達 8~10%，甚至更高，因為代理是代表賣方的，多收佣金也沒問題。在二手市場，代理的角色是代買賣雙方，因為要公平公開，雙方各1%，你想多給一點佣金，代理也未必懂怎麼處理。

其次，新盤不用議價，不用鑽研！

二手經常會還到好淡爭持，買家想平買，賣家想貴賣，經常因為價錢談不攏而告吹。一手則簡單多了，價錢都定好了，買就買。再者二手樓每
個樓盤都有獨特之處，要熟悉一個小區都要花不少時間，一手就已經有齊銷售文件，會場也有高級經理協助挾單。

然而新樓也有致命傷…回佣！

因為大家都是入票碰運氣，於是有很多新樓買家，覺得找那個代理買都是一樣，最重要是誰的回佣高，即是將他們收到的佣金，回贈給客人，於是大家就出現惡性競爭，曾經有街邊的代理拉着我，說可以回爆！回8、9成，試想想，如果佣金是3%，回了8成，豈不是得0.6%？很多代理埋怨，實際佣金比做二手還要差很多！

另一個致命傷…成交才有佣金

絕大部份新樓都有樓花期，短則半年至一年，長則兩三年，現在利息高，很多買家都會選擇建期，很可能要兩年後才收到佣金，分鐘已可能經
離開了公司，甚至已經轉行、移民了！