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啟德起公屋100%推冧樓價?諗吓90年代將軍澳開荒:中產私樓帶摯基層

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讀者葉先生問Anthony Sir:你好!本人有留意閣下經常提到九龍區啟德,但朋友說政府未來會在區內興建公營房屋,會影響區內樓價,是真的嗎?

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(圖片來源:政府新聞處)

經常有讀者問這個問題。當然如果一個地區,完全沒有公營房屋,全部是私樓,甚至是優質的私樓,是會有加分因素,例如半山區、九龍站等。

但有公營房屋,也未必有很大影響,首先要看看地區的特性及樓價水平。

如果該地區是「上車」區,影響不大。

例如新界區是在上世紀80至90年代發展的新市鎮,最初發展的時候,公營房屋已經是主要部分,佔比很大,即使再開辟周邊地區,再多建幾個公營房屋項目,其實對該區影響不大。

尤其是如果區內的樓價本身並不算高,例如屯門及天水圍,區內很多上車盤,很多年輕人買樓的預算不多,會選擇在這些地區「上車」,樓價其實已反映了區內公營房屋佔比較重的因素。

當然如果讀者買的是新樓,樓價好貴,新界樓賣到市區價,代理跟你說這個小區的發展是如何亮麗,但將會有很多公營房屋,那就要小心點,或者這個價錢是過分樂觀。

若該區愈來愈多私樓,甚至會令地區轉型,帶起公營房屋價值。

近年最成功轉型的例子必數將軍澳區,記得該區在90年代才發展,最初朋友搬進去,由山上的康盛;山下的寶琳、坑口等,幾乎只有公營房屋,僅有慧安園等私樓。

然而,後來私樓愈來愈多,新建的公營房屋愈來愈少,今天將軍澳已成為一個很chill的年輕中產區,將軍澳南的樓價更直逼市區。

另外,有不少地區,私樓佔比重,公營房屋不多,成就了「樓王」。

例如奧運站,該區公營房屋只有海富苑及富榮花園等,但質優私樓就很多,公營房屋不但沒有影響奧運的樓價;反而是奧運的優質私樓,帶起了區內公營房屋的價值,令富榮花園成為九龍區其中一個居屋「樓王」。

視乎2大因素

至於巿場經常討論的啟德區,也有相類似的情況。

筆者明白現在啟德的環境仍然沙塵滾滾,很多人還未看到區內的發展潛力,還未接受到區內地價及樓價超越市區很多地方,甚至被視為豪宅區,所以每當有負面新聞,例如興建公營房屋等都會被放大。

留意兩點,第一,公營房屋的比例高嗎?如果不高,就會像奧運站的情況,反而會帶起區內公營房屋價值,造就「居屋王」。

第二,規劃合理嗎?筆者認為公營房屋群其實主要在靠近土瓜灣、新蒲崗、九龍城等較內陸的地區,靠近海旁及體育園的,就是豪宅群,規劃甚為清晰,只要未來發展依循這個路線,就不會有大影響,反而會帶起公營房屋價值。

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圖片來源:政府新聞網