樓價大跌機會微 最後上車時機將離去 靚價樓宜在二手市場中尋 中原陳永傑:港府應撤辣及取消壓測

樓價大跌機會微 最後上車時機將離去 靚價樓宜在二手市場中尋 中原陳永傑:港府應撤辣及取消壓測

樓市

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2020年上半年快將過去,在新型冠狀病毒影響下,有人蝕讓出售手上物業;也有人希望趁樓價便宜入市。2019年中起的社會運動令香港樓市由牛轉熊,加上一場突如其來的新冠肺炎疫情令本已受挫的樓市雪上加霜,今年第一季成交量按年少近20%。來到2020年第二季樓市終露曙光,3月成交量反彈,二手市場尤其熱烈。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑估計全年將升近一成;網上地產資訊平台《胡•說樓市》聯合創辦人胡國威則認為樓市將呈大漲小回之局。兩人皆看好今年整體樓價。

撰文:經一編輯部 | 圖片:iStock、新傳媒資料室

疫情來襲,樓市一度交投慘淡。土地註冊處數字顯示,2020年1月至3月一手及二手住宅樓宇買賣合約分別為2,762、3,572、3,870宗,按年少39.2%、12.6%、26%;第一季成交量按年跌26.4%。 按市場分類,第一季成交量主要靠二手支撐,成交宗數連升四個月;一手樓在2月經歷過小陽春後重挫近40%,後於4月起回升至775宗。

陳永傑表示,隨疫情放緩,市民信心增加,物業銷售活動增加令交投轉旺。而近月一手全為貨尾盤,消化港九新界尚餘單位。 他預計5月將有不少於五個全新一手項目推售,預料本月一手成交可達2,000宗。

至於樓價方面,多個月來屢見劈價盤及蝕讓個案。據差餉物業估價署初步統計,2020年第一季全港私人住宅售價指數為376.1點,按年升1.95%。惟以單月計,指數於2月顯著向下,由1月的379.2點跌至373.7點,按月跌幅達1.45%。

港府暗鋪安全網救業主

不過,陳永傑和胡國威不約而同地指出,現時樓價較年初有慢慢回復跡象。暫時3月私人住宅售價指數指錄得375.3點,按年雖跌0.9%;按月卻升0.43%。 胡國威指,尤以一些大型上車屋苑的二手成交最活躍,成交價見反彈。他預測今年全年樓價將是大漲小回。

「升下又跌下,覺得好難會突然大跌。唯一看不通的是肺炎爆發後,本港失業率升至4.2%,無人知道業主供唔供得起樓,這是個隱憂。」

然而他對今年樓市走勢仍然樂觀,主要原因有二。

其一是香港約66%業主已供斷,仍未供斷的只佔三分之一。 這些已供斷的業主無按揭在身,市況變化對手握現契樓的他們影響不大,尤其他們多以自住為主,故此沒甚麼誘因會導致他們見市況變差而要劈價兩至三成賣樓。除非業主急需用錢,但這是個別例子,宏觀從基本條件來看,現時整體業主持貨能力較以前強。

其二是政府其實為供樓中的業主接連推出多項政策及措施,「隱隱喺下底托住,撳住佢哋唔好斷供。」 譬如與香港按揭證券有限公司合作推出定息按揭試驗計劃、放寬按揭保險上限的門檻、甚至是與銀行推出的「還息不還本」計劃等。

 樓價大跌機會微 最後上車時機將離去 靚價樓宜在二手市場中尋 中原陳永傑:港府應撤辣及取消壓測
胡國威對今年樓市走勢樂觀,其一是業主持貨能力強,其二是政府接連推出多項政策及措施救業主。

胡國威指,現時業主較易轉按,特別是數年前用發展商「呼吸plan」上會的業主,可利用新按保計劃,將整筆貸款轉至息口較低的銀行,以防斷供。 不少「呼吸plan」於兩至三年的蜜月期後,供款息率高逾5厘。特別在現時經濟不景環境下,失業等於供不起。

「在我眼中,這些政策都是政府希望救到業主,不希望樓價大跌的手法。常說現在最高危的是借了高成數按揭的業主,到未來就真的成為跌市中最高風險一族。」

政府在鋪安全網,供斷有樓「揸手」的業主又難會劈價賣樓,因此胡國威認為今年樓價難以大幅向下調整。

外資重臨樓價添新動力

陳永傑對今年樓市更是充滿信心。樓價經歷第一季下滑後,第二季已尋底。

「量變就質變,當有一定成交量,價錢就會變;成交量上,價錢就會上。」

然而,由於經濟環境存在陰霾,萬一有巨企倒閉,將令世界及金融生態鏈「大地震」,故靜候外來資金再次泊港,樓價才有望進一步彈上。 他續指,現時買家基本上是自用為主的香港人,假若下半年公布的經濟數字顯示疫情對全港民生影響大,那就要展望各地疫情過後重新通關,海外人士及投資客回歸,香港物業市場又會加添新的投資力量,樓價升幅將較現時更大。

「近月不乏以億元計的洋房成交,屬大家族買來自用。一旦全世界再起動,成交額將以十億元計,平均呎價高達15萬至20萬元。」

陳永傑估計樓價於今年第二季可追回第一季跌幅,並緩緩上升。「追2%再上多2%就4%至5%;加上外資的話,料2020年全年樓價將升8%至10%。」他又表示,需求及成交增加為樓市打下好根基,故樓價難跌,中原城市領先指數(CCL)有機會在年尾衝擊190.48歷史高位。

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陳永傑認為樓價在第二季已尋底。

港府應撤辣及取消壓測

樓市雖已逐步解凍,但市場仍不乏「撤辣」呼聲。陳永傑坦言今次疫情的衝擊史無前例,香港物業市場之所以沒有泡沬爆破,實有賴過去近十年間樓市政策不斷「加辣」,令「疫」境下港府及市民均少了一份擔憂,分擔本港承受的壓力。 然而,他直言「辣招」是不合時宜,撤辣屬勢在必行。因樓市交投量仍較過去少半成,而且可讓受辣招綑綁的業主套現自救。

陳永傑認為,政府應取消額外印花稅(SSD)、撤銷三年禁售期限制、且再置業三年內轉售不需額外繳付最高達20%的印花稅。

「一些業主買錯樓,但三年內無得賣,是輸到尾。」

有見息口在可見將來將持續處於低位,他主張政府取消壓力測試,「壓力測試其實阻住好多人買樓。」其次應進一步放寬中價樓的按揭限制,例如放寬2,000萬元樓的最高按揭至八成半。

胡國威就覺得可適度放寬,但不應撤辣。他認為雙倍印花稅(DSD)的限制太嚴厲,15%的印花稅數目不少,換樓人士要在一年內賣出舊物業才可退稅。這令一些真心想換樓的業主難以得償所願,窒礙換樓市場氣氛。「因為政府想拉停整個樓市,覺得市場充應量不足,於是透過管理需求措施希望令需求減少,等供應增加。」

「但會造成反效果,令基層上不到車。除非公營房屋政策上可幫助這個階層;否則,未能增加供應,同時又有咁多『辣招』,受苦的最終只是小市民。推動換樓鏈,下層市民才可往上流,換樓階梯才會再出現。」

話雖如此,胡國威認為條件上政府不會撤辣,因辣稅佔政府一定稅收,「這是一個『生金蛋』的賺錢途徑。」故當開徵不到新稅項時,不會輕易撤辣。

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靚貨宜在二手中尋

地產代理作為業主及買家的中間人,可說是走在樓市最前線,對成交量及價格走勢自是有相當了解。陳永傑認為,有意置業人士宜把握這段時間入市,二手市場仍然「有得傾」,不少業主還是很有誠意賣樓。而且有部分看淡後市的業主自覺已賺夠遂賣樓套現,故近期放盤中亦有較多靚貨,包括海景及中高層單位。

 樓價大跌機會微 最後上車時機將離去 靚價樓宜在二手市場中尋 中原陳永傑:港府應撤辣及取消壓測
有意置業人士宜把握這段時間入市,二手市場仍然「有得傾」。

他續道,近年一手樓只集中於某幾區,有地域局限,欲撈荀盤可向二手市場進發,港九新界選擇仍多。

之不過,還價空間已不及較早時。「起初(還價如)扑傻瓜般十多percent扑落去,現時無啦。睇中就買,現時還要追價。」陳永傑笑言,近日二手盤都出現1%至2%追價。

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