賣樓

有一個自住單位 一個收租單位 樓市氣氛差 現時應否賣樓?

樓市

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樓市】近日樓市氣氛差,劈價消息一單接一單,讀者有一個自住單位及一個收租單位,想知應該先賣樓,還是日後等待經濟好轉時再買嗎?

撰文:1%Anthony  | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

Anthony Sir:

近日樓市氣氛差,劈價消息一單接一單,很多分析員說貿易戰、加息才剛剛開始,香港經濟還有一段長時間會受到影響。
我擁有一個自住單位,及一個收租單位,應該先出售,日後等待經濟好轉時再買嗎?
另外,我有一位朋友,他只擁有一個自住單位,他想先出售,然後租樓住,等待樓價跌定了再買。請問我們的想法好不好?有無著數呢?

陸先生

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圖片:unsplash

賣樓最佳時間已過

賣樓的最佳時間已過去了,筆者今年已出售了三個單位,全部創出當時屋苑呎價新高,於7月、8月、9月各出售一個單位。

當時樓市氣氛熾熱,不少朋友、網友笑筆者傻:「為何心急出售?仲有排升啊!」

惟筆者當時感覺會見頂,樓價實在升得太多,回報嚴重偏低,是時候要做一次較深的消化調整。

於是出售了三個單位,最後一個是在9月初收尾數,甫收到尾數,樓市便轉勢。

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樓市轉勢

樓市轉勢,羊群都躲起來了,成交嚴重偏低。

多個屋苑捧蛋,即使想賣樓,都未必有人會買;

就算有人肯買,很多時候會大幅度劈價,因此先做好心理準備,你想面對這個情況嗎?

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自住單位不應賣

如果只有一個自住單位,不應出售。

正如前文所說,現時賣樓,難以賣到好價錢。

在現時的按揭制度下,銀碼愈大的單位,按揭成數便愈低。

例如售價800萬元的住宅單位,最多只可以借入六成,即是需要四成即320萬元首期,普通一個打工仔哪裡來幾百萬?

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很多時候是靠出售物業後套現,賺取樓價升值換取而來,若賣不到好價格,會否影響將來換樓?

其次,時間上可能會出現「三輸」!

首先,賣不到好價格,輸賣價。

第二,賣樓後租樓住,再輸租金。

第三,亦是最慘的情況,現在低價賣樓,放盤連同成交期隨時要三個月至半年,一旦成交後取回資金的時候,調整已經完結。

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「三失」業主

樓市反彈,買入價比現在更貴,怎麼辦?

再輸買入價!屆時便是「三失」業主了!

至於擁有超過一個單位的業主,可以因應自己的財政及心理狀況而作決定。

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作為投資者,筆者不會在此時此刻賣樓,要賣的話幾個月前應該賣。

不過,如果你的財務狀況出現問題,例如公司受到貿易戰影響,生意不理想;

或工作不穩定,公司有裁員的可能性;

又例如你是保守投資者,凡有市場波動都會「食唔安、瞓唔著」,令到自己身體狀況很差。

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總言之,在財政或精神上感受到壓力,便可考慮先出售一個單位套現。

以往沒有「辣招」,筆者與前輩都會如此,當市況「唔對路」,先賣幾間止賺套現,待市況明朗再入貨。

然而,現在有15%印花稅及銀行壓力測試等措施,賣了可能買唔番,可以先賣一個單位,應付當前情況。

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財務穩定可先轉售為租

如果財務穩定、心態正面,可以先轉售為租。

事實上,在「辣招」護航下,因為賣了買唔番,所以很多業主不願意賤賣,情願轉售為租,以待市況好轉再賣,或「叠埋心水」長收租。

只要業主不肯減價,發展商不肯減價,相信調整期不會長,捱過了就會海闊天空。

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