發展商冇死錯人 從賣樓策略拆解樓市危機
綜合市場資訊，10月整體一手成交僅錄約350宗，相對9月錄約610宗，按月下跌約43%；若以今年1月至今累積計算，2022年首十個月，整體新盤成交累錄約8,700多宗，相對去年同期錄約14,600宗，按年下挫逾40%。
新盤僅164伙亦斬件賣
市場預計，11月不會有大型新盤應市，不論是本地抑或中資的大小型財團，推盤策略都極之保守。
先講本地財團，龍頭新鴻基地產（00016）發展的元朗錦田北PARK YOHO Bologna，已屆現樓，僅提供164伙，屬七期項目當中伙數最少、密度最低。
然而發展商也要分最少三輪銷售，首批於上週四（10月27日）進行首輪銷售，合共賣66伙，包括60伙以價單形式發售，6伙招標出售。
次輪於11月1日銷售46伙，意味兩輪均不會沽清全數164伙。
164伙是一個甚麼的數量概念？就以同系集團以往在旺市階段的銷售伙數作對比。
PARK YOHO Milano於2018年中開售，首輪銷售達328伙，高峰時段一度引來近萬人排隊「搶樓」，最終單日沽出逾九成單位。
對比下，如今164伙僅佔2018年首輪銷售的一半，但都要再細拆兩輪以上發售，可想而知，市況明顯平淡得多。
內房市區盤持貨力強
中資內房龍頭在香港銷售態度同樣變得保守。萬科香港到11月才部署推售今年首個全新項目，乃位於長沙灣的連方I，項目提供158伙，主打一房以下細戶，佔項目約85%，最快11月內進行首輪銷售，關鍵日期為2024年6月30日。
萬科香港執行董事兼副總經理周銘禧透露，整個連方BONDLANE系列項目共有兩期，由兩座大廈組成，合共提供約550伙，基座設商舖，合共提供逾37,000平方呎，將打造成商店街。
先推出連方I發售，屬公司今年來首個推售的住宅項目，提供158伙，面積由232至547平方呎，提供開放式至兩房。
該盤550伙也再要拆開期數推盤，反映出發展商取態保守，但同時間亦顯示出，市區項目始終吃香，發展商寧願慢慢賣，也不願意求量不求價，持貨力強。而且項目屬於舊契項目，不受預售樓花限制。
值得一提的是連方I主打開放式及一房戶，合計佔項目約85%，其中開放式單位接近50%，設有兩款戶型，開放式戶型的銷情，亦是值得市場關注。
更甚的是，10月首輪最熱銷的兩個新盤，為兩大龍頭地產旗下新界項目，分別是上述提到的元朗錦田PARK YOHO Bologna，以及恒基地產（00012）旗下粉嶺北ONE INNOVALE-Cabanna（第3期）。
後者首輪銷售首天賣出69伙，佔價單發售單位113伙僅61%，已經是近期熱銷的新盤。
美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，進入11月，會有較多新盤陸續登場，值得關注大型樓盤及久違的豪宅盤，預計一手成交金額可錄逾150億元，但一手交投都只是有望升至1,000宗水平。
《施政報告》後，樓價仍有下調壓力，加息及股市波動等不利因素確令買家猶豫。
求價不求量成一手主調
11月最積極的一個財團，是中資保利置業集團（00119），大有機會同期推出兩個市區九龍新盤。
系內聯同另一中資由華潤置地（海外）合作發展的啟德澐璟，早前獲批預售，最快11月初開放示位予公眾參觀，部署短期內推出銷售安排。
項目位於承富里2號，由六座住宅大樓及六套臨海大宅組成，合共提供582伙。
當中六座住宅大樓合共576伙分層單位，面積由371至2,088平方呎，涵蓋一房至四房戶。
其餘六套臨海大宅，面積4,294至4,850平方呎，預計2024年12月底落成入伙。
另與「賭王」四太梁安琪旗下尚嘉控股合作發展的油塘高超道住宅項目，日前命名為「朗譽」（CHILL RESIDENCE），全盤涉及634伙，主打一至兩房戶。
保利置業（香港）銷售及市務部總監朱美儀提及，項目已獲批預售樓花同意書，樓書亦準備就緒。定價將參考九龍東區樓盤，料最快11月開賣。
朗譽位於高超道29號，由兩座大廈組成，實用面積介乎246至1,601平方呎。
戶型方面，開放式戶佔63伙、一房戶則佔285伙、兩房戶佔252伙、三房戶佔31伙，預計關鍵日期為2025年3月31日。
有資深前線代理指出，求價不求量已經成為香港一手樓市主調，定價可能與二手市場比甚具競爭力，但相信不會割價求售。
《施政報告》公布後，一眾發展商見市場觀望氣氛逐漸消除，料將重新加快推盤。
貨尾單位多達危機線
根據房屋局最新公布的「私人住宅一手市場供應統計數字」顯示，私人住宅施工量第三季錄約1,400伙，較第二季約400伙大增約2.5倍。
不過，施工數字連續兩季處偏低水平，導致今年首三季合共只有約5,600伙，較去年同期約7,200伙減少約22.2%，創13年同期新低；與去年全年約21,300伙相比，亦僅佔約26.3%。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，由於目前仍有約17,000伙熟地，相信第四季動工量有力攀升，惟料今年全年施工量仍難及去年水平。同時，已落成未售出單位數目錄約15,000伙，較第二季約14,000伙升約7.1%。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇亦表示，已落成的貨尾單位達15,000伙，是2007年後的最高水平，認為已到達「危機線」。
衝20,000伙出現經濟倒退
他認為現時經濟復甦緩慢、利率上升，市民購買意願下降，若貨尾單位數量達至20,000伙水平的話，便反映經濟出現大倒退。
萊坊董事兼大中華區研究及諮詢部主管王兆麒指出，今年第三季本港樓市表現未如理想，樓價持續受壓，發展商推新盤步伐亦較預期慢，相信來季的貨尾單位數字將會繼續上升。
由於市況波動導致市場採取觀望態度，未來潛在一手私人住宅供應數字將在高位徘徊。
市場料，現樓新盤貨尾及建築中而仍未售出的新盤單位數量，均維持於近年高位。
此外，政府決定在淡市中，推出百億住宅「地王」招標，地皮位於宋皇臺站一帶的啟德第2A區、5（B）號及10號地盤，於4日開始招標，並在12月16日截止。
項目可建樓面約141.8萬平方呎，市場估計料達127.6億至近156億元，每呎樓面地價約9,000至11,000元。
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