香港住宅市場 下半年現調整訊號

差餉物業估價署數據顯示，今年首五個月私人住宅成交累計上升7.4%；而戴德梁行編制的中小型住宅樓價指數，上半年整體累漲9.1%，短期累計升幅相當顯著。
儘管上半年行情熾熱，筆者公司預測全年樓價指數升幅介乎8%至10%。市場或會疑惑，是否看淡下半年住宅走勢？當中又有哪些關鍵因素左右後市表現？

估價查詢按月回落逾1成

首先，樓價若要持續向上，成交規模必須維持高企。惟踏入6月份，筆者公司每日接獲的估價查詢按月回落了16.3%；7月初查詢量進一步走弱。
根據過往數據反映，每逢世界盃、奧運等大型賽事舉辦期間，樓市交投普遍減少約一成，但今年跌幅明顯較往時擴大，各界宜密切關注8月中旬各項市場數據能否出現反彈。

除交投氣氛轉弱外，筆者公司亦掌握獨家市場數據作補充。筆者公司全年持續為銀行、財務機構及提供按揭服務的發展商，處理壞賬收回物業估價工作。
坊間有聲音指銀主盤供應大幅減少，實情並非銀主盤數目銳減，而是樓價持續上漲後，銀主盤定價普遍較私人業主盤存在折讓，去貨速度因而加快，市場存量自然收窄。
其次，樓價自去年第二季由低位反彈至今，累計升幅約13%至14%。

近3個月錄大規模出貨

根據筆者公司近三個多月接獲的估價個案，不少投資者選擇沽貨套現獲利，獲利幅度由數個百分比至三成半不等。向來投資者為市場走勢先鋒，大規模出貨往往預示短期樓價接近階段頂部，值得市場各方留意。

筆者公司在6月與多家大型銀行展開會議，息口走勢成為討論核心議題。年初市場普遍預期本年將有兩至三次減息機會，但隨著年初中東戰爭爆發帶動油價急升，通脹壓力重現，減息步伐不似預期，更有預測不排除加息可能性。
這亦解釋投資者持續離場的另一重考量：樓價雖升，租金回報持續收窄，一旦加息將直接加重持樓成本。投資者傾向先行鎖定利潤、觀望後市。若最終落實加息，對一眾首次置業人士無疑構成重大壓力，大眾入市態度勢必轉趨審慎，整體市場氣氛亦會隨之轉淡。
整體來說，樓價不存在只升不跌的行情。今輪升浪持續時間長、累計漲幅大，亦消耗了大量潛在購買力，市場出現階段性調整實屬正常。

住宅剛性需求根基仍在，筆者公司期待第四季或明年初迎來「小陽春」。這種節奏對樓市長遠穩健發展，反而更為健康。