【經一專欄】47歲讀者手持三層樓 欠銀行按揭 想靠投資為退休鋪路｜諗sir投資教室 | 理財個案 | 理財解碼
諗sir： 本人47歲，太太43歲，都是公務員，有兩名女兒，分別讀中六及中二。 我們收入穩定，家庭月入約15萬元，由於早年積極投資，已擁有三個物業。 其一是何文田約280平方呎30年樓齡私樓，出租用途，月入9,500元，太太名下，沒有按揭，約值400萬元。 其二是油塘居屋，外母名下，由她長住養老之用，太太是擔保人亦是物業承繼人，尚欠按揭50萬元，樓宇現時估值約450萬元。 其三是將軍澳自住私樓，本人名下，欠銀行按揭570萬元（2017年中剛轉按，30年期），另欠政府低息貸款110萬元（10年期，還款至2025年9月） ，樓宇現時估值約1,900萬元。 至於手頭現金約70萬元，全部在銀行按揭掛鈎儲蓄戶口（2.15厘利息）。 視乎大女兒明年及小女在2023年是否能在本地升讀大學，如在本地升學，上述手頭現金可用作其他投資。 由於本人13年後退休，希望屆時可以有每月約50,000元的穩定投資收入；然而苦無投資良策，希望諗Sir多多賜教。 任何人上
讀者可考慮將何文田樓及居屋加按五成，約可得400萬元，自住樓可按多270萬元（1,900×50%−110−570），錢多了670萬元，而月供多了25,000元（670÷2.59*×100），補足其資金稀少的弱點。 至於樓市下跌會否令讀者抵押樓房被Call Loan？
筆者認為只按至五成提供了頗高安全系數，更何況按出的錢主要投入債市，一旦樓市唔得，可將錢由債抽返走去還按揭，免除樓市下跌被Call Loan之苦。 如讀者不趁此時按樓套錢，都係個句：「小心富貴一場空」。 當然有股票高手話自己能隨時從市場中「拎錢使」，不過筆者估計讀者在股市方面了解未必深。
讀者過去10幾20年做錯了的，就是少投資。 其實投資未必要用多錢，趁後生用少少錢，股、債、匯、金樣樣買下，對不同投資物就有個概念，防止好似讀者咁中年才苦於無投資對策。
學好投資，已成為時下必修之課，此亦是選出讀者個案解答主因，年輕人引以為鑒。 取得670萬元後，讀者可用直債及債基做投資，直債可入渣打銀行的，7厘一年有售，風險為渣打倒閉，一手20萬美元，一年收14,000美元息，即每月約9,100元。 將此數與何文田樓做對比，就知何文田樓400萬元市值都只收9,500元租是少了。
可見樓要持有都要有按揭，用長供款期去抵銷早年欠下買樓的債為良策。 「一炮過」買樓或唔用按揭去持樓，只會令回報低至債券又或定期都不如。 讀者另20萬美元可分三段投入債基，美國公司債年派約12厘息，可每月產出約16,000元收入。
即是40萬美元債基及直債，可共每月產出25,000元正現金流。 讀者餘下手上仍有約350萬元現金，可用Mortgage Link收住息等機會。 由於讀者投資經驗少，所以不要用超過一半資金買入，及要分段平均買入價。
編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。 *2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。
