夫婦月入68,000元有間將軍澳樓 物業一拆二按爆八成攻略｜諗sir

撰文：諗sir｜圖片：新傳媒資料室

夫婦月入68,000元有間將軍澳樓

諗sir：

本人37歲，月薪50,000元，已婚，有一個小孩，太太月薪18,000元。2012以本人名義買入將軍澳兩房私樓自住，借九成按揭，現樓價巿值635萬元，尚欠按揭約270萬元，現持有現金95萬元。請問諗sir，在近日新按保政策下，如想加按多買一間樓收租，用太太名可否造到按揭？知道諗sir認為將軍澳樓沒投資價值，那應該買哪區樓?加按所得資金，投資股票收息適合嗎？還是利用Interactive Brokers（IB）去投資較合適？

讀者Pan上

買樓是變相借錢沽空銀紙

一些人受惠於政府2012年的扭曲按揭政策，只讓600萬元樓上足八成會，400萬元樓上足九成，結果令細價樓爆升。讀者將軍澳樓當年可能只付30萬至40萬元首期，而現時放賣，可取回365萬元（635-270元），即將原本幾十萬首期賺翻了十倍，這只有槓桿能做到。若不是賣自住樓難，一個普通打工仔，有幾可會坐住個槓桿物單邊買咁耐？ 通常買股票贏粒糖就走。大賺是因銀紙貶值，政府為解決問題濫發錢，買樓就是變相借錢沽空銀紙。不少港人明白此理，即主旋律無變，就會明白為何要買樓。

買九龍區三房未算遲

若買中好區份，會比將軍澳升得好；若買中獨特間格，升幅又再比同區份好。選住宅就是間格>屋苑>區份>經濟大環境，所以importance of location不只說區份，而是就近的location，究竟有否同一類型單位取代到現時單位。這幾年發展商狂建細單位，然而有能力的打工仔想搬三房。因此九龍區平民三房，在2017至2019年筆者都說可買，現在買未算太遲。當然預算不夠，換新界三房都可，有些新界地方客源不錯，屋苑條件也有利樓價上升。

一拆二按爆八成

讀者行「一拆二按爆八成」，即可套出238萬元（635×80%-270），由於夫婦其中一人無樓，就可八成高按揭上會。238萬元新錢，夠上700萬至800萬元新界三房。買樓後淨幾十萬元；加上手頭的95萬元，同意可做些投資。利用IB網上買房地產投資信託業金（REIT）或債或交易所買賣業金（ETF）收息，筆者認為屬睇就容易，做可以自己DIY試試。不少用了IB買股後求助的個案，大致是不明白怎研究一隻股份之market depth，買了投資物但放唔出慘被套，還有不明白投資物本身是甚麼，只是見人買就買。

用得IB，很多人是用電腦駁入去，利用程式決定交易的，連香港證券行都未用過，就開始投錢去美國券商買股或衍生物。筆者自己不會存多錢入IB，戶口不會超過20萬美元，原因是2008年倒閉的券商為數不少。如果是血汗錢，為何因平佣而選擇不安地方? 該系統只要為富有經驗及常做交易的投資者設計，如果想學新東西又挑戰自己，可以一試。150萬元現金，其中60萬元投入以美國國債為主的債基，派15厘息一個月都收7,500元。

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