大灣區睇樓團火熱 如何買內地樓避免中伏｜地產專題

投訴個案3年逾700宗

的確，「大灣區1小時生活圈」已成潮流，隨著內地大力發展交通基建，鐵路網絡及高速公路日趨完善，完全能夠滿足港人在大灣區工作及生活的需要。然而，爭議個案亦隨之上升。打算在大灣區置業或租住住宅物業的人士，要掌握更多更全面的資訊，以保障自身權益。

消費者委員會在年初表示，過去三年，接獲758宗涉大灣區置業求助，除了涉遲交樓外，亦有不少是裝修問題。其中一宗2024年個案，投訴人於2018年購入223萬元的珠海商住兩用單位，合約定明在2021至2022年完工。

投訴人指，在簽署買樓合約時，一併委託承辦商做室內裝修，至2022年9月實地視察發現單位不但完全無裝修，更沒有洗手間；發展商之後書面承諾分期賠償逾40萬元，但投訴人一直未收到款項，於是向消委會求助。

購買一手樓須經過網簽合同程序

香港、澳門與大灣區九個城市的房地產市場法例各有不同，各自的一手、二手及租賃物業過程既有類似做法，亦有明顯分別。

在大灣區九市購買一手樓，必須經過「網簽合同」程序。港人買家在大灣區九市置業前，宜先清楚了解整個流程，特別是簽約前後及繳付款項前後，以免一旦承擔了合約責任後才發現因自己誤會而出錯，便可能要承擔解約而引致的賠償。

消委會提醒，部分港人買家為了貪方便，節省工夫跟進物業買賣事宜，透過中介公司代為處理，但由於香港與澳門以至內地九市房地產市場的買賣法規及流程存有差異，萬一沒有留意細節或者不了解當地法規，便很容易被中介公司誤導或鑽法律漏洞，蒙受巨額損失；再加上兩地法制不同，而導致追討賠償有困難。

防誤買爛尾樓有對策

同時，物色內地物業時，必須選擇信譽良好的發展商及地產代理。此外，不想誤買爛尾樓，有一個基本方法，就是買現樓。現時，大灣區有非常多優質現樓可供選擇，樓宇已落成，毋須擔心項目爛尾。

內地發展商多不勝數，發展商的質素經過認證後從高到低依次分為「一級」、「二級」、「三級」、「四級」、「暫定級」，不同等級對資金、行業年資、累計竣工面積、建築工程品質合格率、建築施工面積的要求皆不同。買家可以根據等級，大致判斷發展商實力。

大品牌發展商資金充足，流動資金也相對充裕，出現爛尾樓及土地擱置的風險較低。一般來說，大型發展商對於屋苑配套的規劃會比較完備，兼顧住戶交通、消費、娛樂、學校等多元需求。另一方面，大型發展商具資金優勢，物業地段發展一般相對成熟或具潛力，如巿中心或鄰近地鐵站，無論於生活質素或投資增值方面皆較有保證。

更重要的是，買家要親力親為，不僅要親身到現場觀察，以了解施工進度、周邊設施和交通配套，以免因未能掌握全面資訊，被廣告誤導。即使覓到心儀物業，切忌盲目交付包括訂金等任何款項。

買家要同時比較發展商旗下項目質量、賣樓及交樓往績，可以向物業代理或網上資訊著手瞭解，如果發展商旗下項目問題多多，如曾出現建築品質、物業管理投訴或業權爭議，便要小心選擇。

新項目大多跟內地四大銀行合作

此外，不少內地樓盤沒有與港資銀行合作，港人購房時，需在內地銀行辦理貸款，包括中國銀行、工商銀行、建設銀行、交通銀行和平安銀行等。許多新項目都有跟內地四大銀行中的一、兩家進行合作，港人或需要前來樓盤現場，一般上熱銷的樓盤現場，會有多家銀行按揭貸款業務代表，可即場辦理按揭，不用奔波到銀行網點。

申請按揭方面，所遞交資料則與購買香港樓大致類同，大多要求提供身分證及回鄉證、最近三個月收入證明、購房證明如認購書、首期付款收據等，預備好文件後，即可前往香港銀行分行遞交按揭貸款申請。港人甚至毋須親赴內地，已可以在銀行職員協助下辦理按揭貸款，因應不同銀行情況及要求而定，申請批核時間由一個月至三個月不等。

對於一些無固定入息人士，如自僱人士或有租金收入的人士，都可以用不同的文件代替糧單或稅單去證明收入來源。例如自僱人士可以用最近三個月公司銀行戶口紀錄顯示淨資金流入，以及近一年經會計師核實審計報告或稅單及公司查冊，不過以租金作為收入證明的申請人，在租金收入計算上或要打折扣。

深港兩地樓價差距明顯

目前港深樓價差異仍然顯著。事實上，由深圳往香港其他主要商業區的交通時間均超過一小時，選擇北上居住、香港工作的人數不會顯著增加，有專家指，預期樓價差距於未來十年仍將維持。

港九樓價受惠南向資金

2023年「港車北上」啟動後，由香港往來廣東省更加方便及自己控制時間，北上置業是一個不錯的選擇。不過，仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰早前表示，由於交通時間及成本，跨境上班暫難成普遍趨勢，九龍及港島區受北上置業的影響較少，甚至可能受惠於大灣區融合，南向資金的流入，能夠對目前處於跌勢的樓價提供額外支持。

若大灣區內地城市的樓價進一步下跌，新界北的樓價，也可能會隨著需求的轉移而下跌。因此，未來能左右新界北樓價的除利息、經濟等基本因素外，也繫於深圳邊境地區的樓價走勢及北部都會區的經濟發展。

另有內地樓市專家提醒，不宜沾手的內地房產，是小產權房及安置房。小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，一般只供當地村民居住，不能辦理土地使用證及房產證等，即小產權房交易不受法律保障。安置房指內地政府在做城市道路建設和其他公共設施建設項目時，給予拆遷住戶安置的房屋，此類單位或設轉讓限制，港人買入後或無法辦理產權證。

為免買錯樓，可在買樓前查看相關項目是否有齊「五證二書」，當中「五證」可在銷售現場通過公示內容查閱，若銷售人員以正在辦理手續為由而未能提供，宜待相關公司能提供時方考慮購買。