簡樸房取代劏房 租務市場大洗牌｜地產專題

不少投資者早年購入舊樓，並將單位分隔成多間劏房出租，除了租金回報遠勝正常買樓收租外，更可以博發展商收購重建，一舉兩得。不過，隨政府立法規管劏房，這「致富方程式」很可能已成歷史。

近80,000伙須改建

政府為簡樸房定下標準，規定單位面積最小須有八平方米、有窗和有獨立廁所等設施（見附表）。根據政府文件數字，目前香港約有11萬間劏房，當中26.2%面積少於八平方米。
換言之，只以面積計，有近30,000個單位必須改建。
為滿足規例，相信不少劏房需要裝修。雖然業主可將成本轉嫁租客，但租客大多是低收入的基層市民，能力有限，意味租金難以無止境地上升。考慮到風險回報比率大不如前，部分劏房業主可能因此退場。
不過，亦有投資者看好簡樸房前景。物業投資者呂宇健（Ken Sir）曾撰文指，簡樸房市場在未來兩年大有可為，皆因部分業主未必願意或有能力斥資翻新；加上大量利用非住宅物業改建的劏房將逐步消失，令潛在競爭者數目下降。

另一方面，政府增建簡約公屋需時，即短期內難以提供足夠的替代品。當大量劏房被迫退出市場，需求維持不變之際，租金自然被推高。
但房屋局局長何永賢預計，簡樸房制度推出後，劏房租金不會大幅上升，甚至可能下跌，因為細單位租金上升，但劏房沒有跟隨，反而回落。
加上政府已經加快建屋，日後過渡性房屋、簡約公屋供應充足時，市民選擇多了，簡樸房需求自然減少，租金亦難以維持。
她又指目前簡樸房登記訂為一年；加上三年的寬限期，合共四年時間，正好銜接至2027年簡約公屋全面落成之時，屆時傳統公屋亦將陸續增加供應，為租客提供更多替代選項。

根據政府今年6月公布的預測，未來五年將有近16.7萬伙公營房屋落成；加上30,000伙簡約公屋，以及約21,000伙過渡性房屋投入市場。
屆時整體基層住屋供應將較以往充足，低收入人士選擇大幅增加，確實有望限制劏房租金上升，但一切仍視乎供應能否如期落實。

籠屋租金或受惠上升

目前面積少於八平方米的劏房，租金相對低廉，為不少人提供容身之所。
不過，在新規例下，這些平價劏房將消失，而原本租住這類劏房的人，本身財力有限，大多沒有能力「升級」租住八平方米以上的簡樸房。
由於床位寓所，即俗稱的籠屋，目前受《床位寓所條例》的發牌制度規管，故不會納入簡樸房規管制度的規管範圍。
對無力負擔簡樸房的租客而言，籠屋或成唯一選擇。在需求增加的推動下，籠屋租金勢必水漲船高。
事實上，部分劏房業主已明言考慮將單位改作籠屋出租，以逃避新法規，這或將導致市場結構出現「劏房萎縮、籠屋膨脹」的新格局。

新規例之下，經營劏房難度大增，個別投資者看淡前景，不惜止蝕離場。
以沙田好運中心為例，一個實用面積443平方呎的兩房單位，去年4月獲投資者以558萬元購入，其後改裝成四房間隔招租，其中一間房無窗。由於投資者憂慮單位難以符合新例，所以最終決定止蝕離場，以515萬元將單位易手。
值得留意的是，劏房也有優劣，即使政府立例規管，對於「優質」劏房的影響可能較少。
原因是這些劏房本身已符合要求，普遍有新淨裝修，光猛企理，業主不用額外花一筆錢翻新；加上政府近年大力搶人才，招收學生，鄰近大學及商業區的「優質」劏房需求極大，吸引不少港漂、內地生承租，租金有價有市。

雖然「優質」劏房看似不受新例影響，但學生客源或會減少。
為解決學生宿位不足問題，政府早前推出城中學舍計劃，就發展管制程序拆牆鬆綁，鼓勵私人市場把商廈改裝為學生宿舍，從而增加學生宿位供應，相信未來將搶去部分優質劏房的需求。
假如政府其後進一步放寬政策，容許將商廈改裝成住宿，滿足學生以外的住屋需求，目前「優質」劏房的租賃需求將會大減。

按揭利率較私宅高

雖然部分投資者退場，但部分人可能視為契機。假如有意投資簡樸房，則要留意按揭問題。由於《簡樸房條例草案》仍未通過，所以仍難以預計銀行在簡樸房按揭的取態，以及相關要求，但可參考目前劏房按揭的準則。

現時大部分銀行拒絕接受劏房按揭申請，只有少數中小型銀行考慮，但要求非常嚴格，最高按揭成數只有七成，利率亦較一般私人住宅高，而且銀行往往會派員實地視察單位。
另一方面，考慮到成本及日常營運彈性，投資者多數購入唐樓、舊樓單位，然後改裝成劏房出租，但物業樓齡太高，代表批不到30年還款期。由於按揭申請較為繁複，建議預留更多時間申請處理。
除非本身有豐富經營劏房經驗；否則，不要低估經營劏房的難度。而且在目前新規例下，經營劏房難度大增，相關物業亦因此較難轉手，近期部分劏房業主更要透過拍賣場將單位出售，惟難以找到買家承接。

專業人士或最受惠

政府推出簡樸房認證制度，業主提交申請前，必須附上由「指明專業人士」撰寫的核證報告，證明單位符合簡樸房的最低標準，並須每五年續期一次，續期時亦須聘請「指明專業人士」重新核實。
根據規定，登記是以每個獨立分間單位進行，而每個分間單位的認證費為3,000元，有效期五年；每個分間單位的續期申請費，則為2,400元，有效期五年。

約8,000人符合資格

指明專業人士包括：分別由建築師註冊管理局、工程師註冊管理局及測量師註冊管理局所註冊的註冊建築師、註冊專業工程師（建造、土木、結構、消防或屋宇裝備界別）及註冊專業測量師（建築測量組別），目前大約有8,000人符合資格。

政府早前已開放多兩個專業，讓更多人士具備資格為簡樸房提供認證，但隨即收到專業團體提出意見，認證人士要有屋宇相關知識。
政府亦認同有關意見，明言進一步放寬，需作出平衡。換言之，認證人數不會無止境增多，未來市場大致已形成固定規模。
無論最終簡樸房市場如何演變，這批專業人士都將因認證制度，而多了新業務工作，成為政府打擊「劣質劏房」的受惠者。