高薪精算師趁機沽舊樓 先選靚區再踏換樓階梯

本人今年32歲，已婚，職業是精算師，月薪約95,000元，每年花紅約兩至三個月人工；太太做兼職，月入約10,000元，未有小朋友，打算換樓。本人在2019年底買入九龍灣麗晶花園一個中低層兩房單位，實用面積400平方呎，買入價550萬元。當時銀行估價約540萬元，見單位裝修新淨、原業主又願意留家電給我們，所以願意以略高價買入，敘造八成按揭「上車」。由於麗晶花園樓齡已逾40年，擔心貶值速度會加快，希望換較新、管理更好的屋苑。最近有一對情侶睇樓，對單位相當有興趣，經過幾日討論後，明白開價比估值高，主要是反映裝修價值，因此願意出價415萬元。閣下認為應該接受出價放售麗晶花園嗎？若賣出後，以本人目前資金及收入狀況，可以換將軍澳區物業嗎？謝謝！

讀者文先生

32歲精算師願意以溢價買麗晶花園，因為見單位裝修新淨、原業主又願意留家電，這個已經是後生仔買樓常犯的錯誤。
現時屋苑樓齡40年，讀者擔心樓齡舊了更難賣出，又想住一個較新和管理較好的地方。目前有個機會，近日有另一個年輕人睇中該單位，見有靚裝修，肯高開415萬元承接。

先了解行情再議價

讀者有幾個問題。首先當然是出價415萬元賣定不賣；其次是再買樓，讀者可借到多少錢？第三，是想在將軍澳區換樓。
按讀者三個重點來回答。第一是後生仔出溢價買有裝修的樓，出價太高只會延誤再換下間樓的進程。當年估價540萬元，還要付550萬元去買，銀行估價是從來不看屋內有無裝修的，變相買家硬食了裝修溢價。

那麼又搵到下一個年輕人，筆者認為最好就是賣出。問題是有沒有辦法去拉高兩口價，以減少損失。
參考筆者團隊早前沽出荃灣西的例子，由1,420萬元叫價拉到1,448萬元放走，業主超前做的功課是「知己知彼」，向懂行情的經紀，了解同區有哪些近似放盤，才開始議價。
至於第二是太太兼職收入，就應該算不到借貸力，他自己90,000元花紅怎計埋落去，筆者遲些再分析，只計算讀者的底薪，也可以借到約1,170萬元（4.5×2.6*），用方程去圍了個數先。
借到錢後，第三，又是否入將軍澳區買樓呢？
如果有1,170萬元，可以買康城新期數7至10期的海景三房單位，八或九成上會，月供介乎30,000至40,000元，並非細數。

而將軍澳康城的三房單位，樓齡是新，不過未來新盤供應不少，勸讀者一步步來，先選靚區域入巿，再因應個人能力，去踏換樓階梯上相同單位。