樓花罰息期滿可考慮轉按

對於自由工作者或轉職人士而言，申請按揭時常因無法提供完整的入息證明（如完稅證明或強積金紀錄），往往被迫向審批準則較靈活的中小型銀行申請。
這類銀行基於風險溢價考量，提供的按息往往較市場主流計劃為高。

轉按鎖定平息理想時機

今年，一批於2024年因上述文件問題而承造高息按揭的業主，剛好捱過兩年罰息期。
隨著這批業主的收入與紀錄已趨穩定，目前正是進行轉按，以鎖定平息方案的理想時機。
加上本港租務市場暢旺，回報吸引，不少當初因成數限制無法合法出租單位的業主，皆希望藉此窗口進行財務重組，實現「以租養樓」。
以業主阿Ken為例，兩年前他因剛自組室內設計公司，無法提交完整的入息證明。

為免錯失心儀單位，他於中小型銀行承造了七成半按揭，當時貸款額為330萬元，實際按息高達6.625厘。
供樓兩年至今，在偏高的息率環境下，本金償還進度緩慢，餘額約尚欠315萬元。
罰息期完結後，Ken希望減輕每月近20,000元的供款壓力。面對室內設計市道低迷，他不介意搬回與家人同住，將單位出租以獲取現金流。
根據金管局指引，住宅物業若需合法出租，按揭成數上限嚴格限制為七成。
目前單位最新估價已回落至400萬元，按315萬元餘額計算，其實際按揭成數仍高達七成八，無法直接轉為出租用途。

補倉後可合法出租

不過，本金餘額距離七成上限（280萬元貸款額）僅差約35萬元，這為具備一定流動資金的業主，提供了透過「補倉」打破僵局的契機。

商討後，Ken決定調配35萬元進行補倉轉按，將貸款額降至280萬元，並轉為息率2.73厘的三年期定息按揭計劃。
相比維持現狀，Ken投入的35萬元補倉資金，本質上是提早償還債務；而在新計劃下，不僅首三年的利息開支大幅削減，物業更可合法出租。
經計算，若維持現狀，五年總利息支出將逾100萬元；轉按定息計劃後則降至70萬元內，且每年可產生約17萬元租金收入。
從上述個案可見，倘若現有按揭計劃利息過高，業主在罰息期後，應儘早考慮轉按。
尤其在樓價調整期，業主更應預留資金補回銀行估價差額，以保持財務調動的彈性，避免因資金不足而令轉按選項受限。