38萬做西貢地主│黃宜洲隱世地皮拍賣、須每日徒步行山返屋企！「鄉郊式發展」不等於可即起屋？
38萬拍賣做西貢地主？現場已近荒地
早前拍賣涉及西貢黃宜洲11號、丈量約份第257約地段第247號，以及第249號A段及餘段，總面積約750平方呎，由黃開基拍賣行推出。
以38萬元起拍價計算，每平方呎約507元。部分報道曾列出約461元呎價，但按照38萬元及750平方呎重新計算，實際應約為507元。土地由業主自行放售，並非銀主盤。資料顯示，業主於2025年3月以40萬元購入，持貨約一年半後推出拍賣，今次起拍價較買入價低2萬元，即低約5%。
報道指，拍賣於9月16日舉行。不過，截至9月24日，公開資料仍未見拍賣行或地產媒體披露成交價、最終承價或買家資料，因此暫時未能確認是否成功售出。
這批土地另一個較特別之處，是官契上的用途描述。相關集體官契顯示，兩幅土地用途分別涉及「屋宇」及「廁所」。
據報，現場所見，其中一幅土地仍留有荒廢石屋，但周圍已被樹木及雜草包圍；另一幅土地亦有大量植被及枯枝落葉，環境與一般已平整、有道路接駁的住宅地皮差別甚大。
值得留意，該地皮所處位置較為偏僻，因此交通亦是一大限制。前往黃宜洲，一般需要先由西貢市中心乘巴士或小巴至北潭涌，再經復興橋，沿北潭涌自然教育徑及上窰一帶步行，其後再轉入前往黃宜洲的小徑。
換言之，即使日後可以使用該幅土地，出入方式亦不像一般村屋可以駕車直達。對買家而言，這不只是居住便利問題，日後若需要搬運建材、進行工程或維修，交通條件亦會直接增加成本。
意見指，土地主要位於「鄉村式發展」地帶，但這不等於買入後便可以直接興建丁屋。小型屋宇政策涉及合資格男性原居村民，實際是否可以建屋，仍要視乎申請人資格、土地契約及政府審批。
即使官契上出現「屋宇」字眼，也不代表舊屋可以原址自由重建。若涉及重建、改用途、水電、排污或其他工程，買家仍要進一步核實地契及相關審批要求。
真正成本可能在後面？
業界認為，這類物業最容易吸引注意的，是「38萬元做地主」以及每呎只有約500元，但鄉郊土地的估值方式與市區住宅完全不同。又指，買家真正要考慮的，是土地有沒有正式通道、能否接駁水電及排污、舊建築能否重建，以及工程車輛能否到達。這些條件往往比表面呎價更重要。
若購入後要先清理樹木和雜草、處理舊建築，再改善通道及進行測量，工程開支隨時佔地價相當比例。若再加上規劃及地政程序，總投入未必如38萬元起拍價般便宜。
這類非標準土地的按揭亦較難處理，日後轉售的買家群相對有限。對投資者而言，流動性和實際用途，往往比買入價本身更重要。
意見認為，今次黃宜洲地皮最值得留意的，正是「售價低」與「實際可用價值」之間的差距。38萬元的確可以買到數百平方呎土地業權，但能否真正居住、重建，以至日後順利轉售，才是決定這幅隱世土地是否值得買入的關鍵。
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