【西九龍地皮】風雨中又有地王！700億元項目的啟示｜1%Anthony
讀者麥先生
撰文：1%Anthony｜圖片：中新社、新傳媒資料室
西九龍地皮的啟示！
專欄不談政治，只談經濟及樓市。政局不穩，仍有地王誕生，短中長期皆有啟示。今次招標其實不獲其他地產商看好，早前估計有機會流標。事實上，高鐵地王估值是316億至791億元，中標價是422.32億元，雖然是預期之內，但無疑是偏低。
記得去年樓市高峰時，估值高達千億元，中標價只是最高估值的一半，折合樓面呎價只是13,345元。與南豐於2017年投得的啟德商業地，折合呎價12,863元差不多，比之前恒基地產（00012）投得的中環美利道商業地，折合呎價50,064元差更遠，以高鐵站上蓋這個位置來說，呎價偏低。
發展商出價保守，加上只有3份標書，或反映大孖沙對中短期經濟及樓市仍有保留。事實上，社會運動仍然未平息，大型活動取消，遊客數字大跌，店舖結業，失業潮至，種種因素都令投資者缺乏信心。新按揭政策推出之後，樓市雖有短期亢奮，但很快又回復平靜，成交冰封，劈價盤又再湧現，相信短期樓市調整仍未完結。
大財團對中期前景仍有信心
調整未完，但又不能看得太淡！雖說今次僅三份標書，中標呎價偏低，除了因為市況仍未穩定，項目涉資多也是重要原因之一。比第二位、第三位的啟德地皮，高出接近一倍。業內人士估計，整個項目地價連同發展成本近700億，可謂超級巨無霸，平時我們買樓不是這樣嗎？涉及金額大，呎價相對較平，涉及金額少，呎價相對偏高。
試問700億元發展的項目有多少財團可以應付得來？而且這是一個極長線的投資項目，回本期可能長達10年以上，發展商仍然願意投入大量資本，證明他們對香港長遠的前景仍然有信心，不然早就撤資去了。發展需要有遠見！當年高鐵掀起社會很大風波，多次超支，耗資高達864億元，記得後期的撥款申請，被政客與反對者高呼這是大白象工程，成本高效益低。
有人主張停工，有人主張將總站搬到錦上路節省成本。後來高鐵通車了，載客量跟預期雖有出入，但相差並不太遠，筆者經常要往返內地買賣樓盤，經常買不到一些熱門地方的車票，可見載客量正在穩步上揚。高鐵通車之後，香港也加入了全國高鐵網絡，與很多城市連接起來，有深層意義。
最重要的是今次賣地的收入，已經佔總成本的一半，如果在去年樓市高峰的時候賣出，賣一幅地可能已經能回本了！而且還未計算載客收入；還未計算因高鐵而創造出來的周邊土地價值，以及為週邊地區帶來的經濟效益；還未計算香港與國內各大城市聯網的重大意義。高鐵絕非大白象工程，可以預期未來仍然會為香港，尤其西九龍一帶，創造更大價值。
