有樓收租 想增被動收入 賣樓再買定加按投資比較好？｜龔成

打算賣樓套現（樓齡高的單幢私人樓），市值500萬左右，在扣掉銀行按揭的90萬之後，該用哪種方法建立被動收入較好?

1. 將套現的資金一拆二，分別買兩間樓齡較新，但實則較細的上車盤收租。目標只是以租金抵銷按揭成本便可，等待3年SSD後升值出售。
2. 買一間面積較大、樓齡幾年到25年的優質二手樓，但售價較高（多於500萬），作收租之用。然後再加按買一間上車盤收租。目標同樣是短期內追求收支平衡，待3年後出售其中一間套現資金，用作結婚及買新屋自住。
3. 抽起部分賣樓資金投資收息股，將剩下的再投放到選擇1或2。

撰文：龔成（FB）｜圖片：unsplash

個案重點：

• 30歲
• 擁收租物業
• 連租金收入合共38,000元

重點目標：

• 賣樓是否好策略
• 應否賣樓後再買2個細單位
• 如何將資產重組

龔成老師分析

由於賣樓再買的成本都幾高，例如當你進行選擇1時，你賣出要成本，你買入第一間要成本，買入第二間要比重稅，單計這些數目已經好大。所以，以賣樓再買的模式進行，除非明顯對長遠財富增長有幫助，否則未必一定有著數。

如果要進行選擇1或2的計劃，又為何不加按現時的物業，去買多一層？這會減少你的買樓成本，同時做到有兩個物業的目的。除非你現時手持物業的質素好差，長遠會不斷貶值。但我們最重要的分析點，是投資回報率。只要你這物業收到一定的租金，長遠有加租的能力，其實已是一個不差的投資物。

延伸閱讀：月入4萬元 賺幾多使幾多！儲蓄少過10萬元 想上車要點做？｜龔成

你現時只欠銀行90萬，其實有加按物業的空間。不過，這刻在時機上未必最好，因為加息會令你成本加重，同時投資市場不平（租金回報率較低，股息率亦不算吸引），這刻創造的息差回報不明顯。因為當我地增加負債時，應該要有「明顯的」投資機會，這才是最好的時機，但這刻不是。

我應為，加按是可行的做法，你就算加到一半都可以，但就不用太急進行，不過方向是可以的。加按後的資金，可投資物業或收息股，我會建議投資收息股，因為太集中在物業不是好事。只要平衡投資在收息股，風險就不大，只要股息率有5%，都能抵消到按揭利率。
延伸閱讀：聯名單位尚要供120萬 轉按甩名套現130萬投資太冒險？｜龔成

延伸閱讀：21歲月入4萬、月儲2萬5 買樓定買股票好？｜龔成

免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。