【鐵路盤爭奪戰】錦上路站二期截標收8標書估值最高72億獲長實新地競投

即時財經

Apr 21 2026

港鐵錦上路站二期物業發展項目正式截標，最終共收到 8 份標書。現場參與者包括長實、新地、恒地等龍頭商，信置則夥拍中海外、鷹君及招商局組成強大財團競投。儘管近期地價趨向平穩，但憑藉著「雙線交匯轉車站」的獨特優勢，該項目仍成為自 2022 年底以來，鐵路沿線最大規模的住宅發展計劃。

【交通樞紐】轉車站紅利：屯馬線與北環線的匯聚點

錦上路站未來將由現行的屯馬線擴展為與北環線連接的重要節點。港鐵鄧智輝指出，項目的競爭力來自其「四通八達」。北環線通車後，錦上路將成為橫跨東西與通往內地口岸的樞紐，極大提升項目的防禦力。120 萬方呎的總樓面面積中，約 76.79 萬方呎為住宅，預計興建 1,290 伙，這種規模的鐵路盤在未來幾年供應中極為稀缺。

【招標彈性】商場回購權：平衡發展商風險與回報

今次港鐵特別提出兩個方案：發展商可保留商場發展，或由港鐵回購約 28 萬方呎的商場。專業測量師認為此舉極具彈性。在目前零售市道轉型的背景下，並非所有財團都具備長期營運商場的興趣或資本信心。提供「港鐵回購」選項，實際上是為發展商鎖定部分利潤並降低後續營運風險，有助於吸引更多中大型財團入場，對日後其他大項目（如屯門 16 區二期）具指標作用。

【估值落差】3,000 還是 6,000？市場對地價的兩極解讀

目前市場對項目估值介乎 36 億至 72 億元，每呎地價估算相差一倍。美聯測量師行林子彬較樂觀，看好轉車站優勢，估價上限達 72 億元；而華坊梁沛泓則相對審慎，估算地價約 40 億元。這種分歧反映了發展商在面對建築成本上升與未來樓價走勢時的審慎態度。住宅部分預計以 2 至 3 房單位為主，能否如期售出，將視乎未來「北都」基建落成的速度。

港鐵錦上路站二期項目發展摘要 (Summary Table)

項目細節	數據 / 內容	宏觀物業客觀洞察
投標結果	共收到 8 份標書。	反應熱烈。在目前市況下仍獲多個財團角逐，反映地段優越。
地皮估值	$36 億至 $72 億港元。	估值分歧。反映市場對長線地價回報仍存觀望。
樓面面積	總樓面約 120 萬方呎。	規模龐大。自 2022 年底以來最大的鐵路沿線住宅項目。
住宅規模	約 1,290 伙 (佔 76.79 萬方呎)。	主力供應。預計以 2 至 3 房為主，針對換樓客及北都中產。
特別條款	商場回購方案 (約 28 萬方呎)。	避險機制。給予財團發展彈性，有助提升中標價格與意欲。

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