放寬按揭成數｜高成數按揭新玩法非人人受惠：你屬於「受限群組」嗎？｜子非魚
但所謂「魔鬼在細節」，新成數並非適用於所有按揭申請，部分按揭類別、物業種類及入息狀況等，仍面臨諸多限制，未必借得足按揭，置業前必須先搞清楚。
按揭類別方面，首先轉按套現並不適用於新成數，仍須沿用舊制，即樓價不能超過600萬元。
若樓價為600萬元以上，則只能轉按現有按揭餘額，不能套現。
第二，如用轉按套現清還貸款，例如財仔或信用卡貸款，仍只適用於舊成數，即樓價需低於600萬元，最高成數僅7成半。
假如購買一手新盤時採用了發展商一、二按，在收樓後，可用新成數轉按至銀行以減少利息開支，可申請最高8成按揭。
非首置者按揭上限8成
個人持有的物業及貸款數量，亦影響按揭成數上限。
如為非首置人士，即已持有其他住宅物業，雖然可使用新成數，但按揭上限為8成。
如是擔保人持有其他物業，借款人可照做9成按揭，惟按保費用會隨之增加。
此外，如借款人未持有其他物業，但有按揭在身，例如已為家人擔保按揭、身負車位或工商舖按揭，只要支付額外保費，仍可用新成數申請9按。
一手樓花有分即供（樓花期上會）及建期（收樓時上會）付款安排，但僅建期適用於新成數，即供樓花如要做高成數按揭，樓價不能超過600萬元。
筆者預計，未來新樓買家選用建期的比率，將會進一步上升。
此外，村屋物業亦存限制，雖可用新成數做按揭，但最多只可借8成半。
按揭成數再度放寬或刺激換樓需求，如打算「先買後賣」，最高只可借8成按揭，但不能嘗試以免壓測方式審批。
上述先買後賣，是指新物業成交時，舊物業仍未成交，或已賣出但未更新至環聯信貸資料庫（TU）。
換樓客亦要留意，原有物業如最終未能順利交易，除了要供兩間樓外，屆時銀行如審視客戶原物業賣出的情況，可能會追回首期差額，筆者建議，換樓客應採先賣後買的策略會較為穩妥。
至於物業甩名或加名，銀行雖當作新買賣，但前者的接收業權人及後者的原業權人均「並非首置」，因而最高只能申請8成按揭。
按保公司審批時，亦會考慮上述做法是否涉內部轉讓，並向借款人查詢轉名原因。
如被懷疑轉名是為了重做按揭套現，則未必能借足按揭。
新成數對自僱人士或非固定入息人士，亦設有限制。相關人士儘管可使用新成數，但最高只能做8成按揭，意味要準備更多銀彈作首期，才能買入心儀物業。
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
