【領展(00823)】派息年年增!買領展收息好過買樓收租 最佳買入時機|2020投資展望・焦點股巡禮(3)

【領展房地產投資信託基金・2020投資展望・焦點股巡禮(3)】領展房產基金(00823),是從房委會分拆零售物業及停車場而得,早年由於特區政府決定停售居屋,導致房委會入不敷支,陷入財困。房委會在2004年初決定,分拆部分零售物業及停車場,將之證券化並以信託形式於香港交易所上市,藉以籌集資金。領展是亞洲最大及全球最大市值的房地產投資信託基金,而目前特區政府沒有持有任何權益,所有基金單位全數由私人持有。

撰文:經一股添樂 | 圖片:新傳媒資料室

領展房地產投資信託基金簡介

領展房地產投資信託基金作為房地產投資信託基金,需要按證監會的《房地產投資信託基金守則》規定進行收購和資產管理,物業發展及不同類型的證券連同房地產信託基金的其他非房地產資產,所有加總的投資額,不得超過信託基金資產總值的25%。

領展的主要收入為租金,符合以上規定,亦是市面上市值最大的房地產相關基金。香港物業佔整體領展物業組合估值約87.5%,有126個物業項目,零售面積約800萬平方尺,辦公室面積約70萬平方尺,停車場車位超過5.7萬個。其餘項目位於中國內地,中國的物業有5個,零售及辦公室面積共超過500萬平方尺。領展截至9月30日為止共完成80項資產提升項目,而香港及內地的零售物業出租率分別為96.9%及99%。

領展房地產投資信託基金財務狀況

截至2019年9月30日為止六個月,領展房地產投資信託基金的收益及物業收入淨額分別按年增長 8.2%及8.3%至分別53.32億港元(下同)及40.71億元。而作為信託基金,領展期內每單位中期分派增長8.3%至1.41元。投資物業組合之估值達至2,204億元。單位資產淨值增長1.2%至約每股90.6港元。

領展的出租項目比例同樣能讓投資者推敲出基金的狀況及預計未來的經營情況。截至9月30日,領展的出租比例及租金比例如下:

行業佔租金百分比(%)佔已出租面積百分比(%)
飲食28.929.4
超級市場及食品20.717
街市/熟食檔位13.68.5
服務11.210.7
其他25.634.4

同時,領展與租戶的合約亦為多數為長期合約,2021/2022年年度後到期的合約佔目前的合約數約60%,而短期租約只佔租金的4.2%,假設沒有出現大規模的租戶違約問題,可以預期領展明年的收入將穩定增長。而領展的租戶主要以基層飲食,及生活日用品商店,對經濟好壞的反應彈性不大,即使在經濟不景氣都不會有大跌的問題。

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領展房地產投資信託基金股票分析

公司的根基雄厚,在不少地區性屋苑基本上是壟斷了商業物業及停車場業務,雖然被指控對小商戶進行打壓,及傾向為連鎖集團服務,領展的資本質量同行公司難以比擬。基本上可說,只要香港太平,領展便太平。而領展於年內進行多項業務出售、完成80項項目提升工程、以及甲級寫字樓海濱匯落成,都逐步提高領展品牌及旗下物業價值。儘管被質疑未有負上足夠的社會責任,但作為私人企業的領展在香港有不可動搖的根基,在發展迅速的中國內地亦有物業投資,分別位於北京、上海、廣州及深圳。要留意,內地零售商鋪佔物業組合佔比

超過9%,面對內地近年電商發展成風,領展的物業會否受到影響仍然是未知知數,但從領展的估值逐年拾級而上,相信可以對管理層寄予厚望。

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股票走勢

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大行對領展房地產投資信託基金評級及入市策略

股價自上市便穩定地上揚,儘管短期內有波動,但以長遠來說股價仍然穩步上揚,處於上升通道中,有不少人將領展的定位為長期持有,而多年來領展派息逐年上升,最近一次派中期股息每股派1.4元,對比十年前的中期業績只有0.48元,足足有3倍之多,長期持有可謂價息兼收。目前經濟不景氣,領展挑戰紅底股失敗後回落,目前回落近2成,參考2008年金融海嘯時,領展跌幅大約為3成,估計領展還有下跌的空間,但情況是否差得非跌不可還是未知數。長遠來說在20天平均線買入,跌至100天平均線離場止蝕,為安全做法。另外,領展股價的相對強弱指數(RSI)以月計具有指標性,投資者可以多留意,把握超賣時機進場。領展早前亦提出更改每手交易單位,由500股一手降至100股一手,2020年1月2日開始實行。

領展房地產投資信託基金派息逐年增加:

  • 2019中期股息1.4147元 、末期股息1.4055元
  • 2018中期股息1.3062元、末期股息1.2828元
  • 2017中期股息1.2150元、末期股息1.1666元
  • 2016中期股息1.1175元、末期股息1.0719元
  • 2015中期股息0.9899元、末期股息0.9328元

大行領展房地產投資信託基金對評級:

  • 摩通:「增持」,目標價108.6元
  • 瑞銀:「中性」,目標價99元
  • 大摩:「與大市同步」,目標價93元
  • 匯豐:「持有」,目標價90.6元
  • 美銀美林:「中性」,目標價91元
  • 大和:「跑贏大市」,目標價95.3元

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